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近期，圍繞鄭州樓市出現(xiàn)拐點，“小陽春”提前結(jié)束的話題一直很熱。

(資料圖)

最先感知到市場節(jié)奏有所放緩的是房產(chǎn)中介工作人員，他們發(fā)現(xiàn)，客戶帶看量變少了，成交周期也拉長了。在中介陳宇（化名）看來，2月鄭州房地產(chǎn)市場堪稱“狂飆”，到訪、成交雙雙上漲。相比之下，3月市場熱度就稍微有所下降，“2月份賣得火的項目一天能成交幾十套，3月份同一個項目一天成交量幾乎減半”。

新房成交“下滑”

據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，2023年3月份鄭州房地產(chǎn)市場新房成交13341套，環(huán)比2月份17690套下降24.6%，同比去年3月份增長37.8%?！氨M管3月份鄭州新房成交量高于往年同期水平，但環(huán)比2月份來說，還是有所下降的，所以有人認(rèn)為這是市場開始降溫，逐漸回歸理智的表現(xiàn)。”中介陳宇表示。

據(jù)記者追蹤采訪的意向購房者王先生反映，他從去年觀望至今，年后頭一次碰到看樣板間還得預(yù)約排隊的情況，“感覺售樓部里人山人海，每位工作人員都很忙，沒有預(yù)約的話甚至沒有置業(yè)顧問顧得上招待你”。“不過近期好像閑了一些，置業(yè)顧問都給我打了好幾個電話約我見面了。”王先生猜測，“可能是最近市場有所降溫，或許還能再談?wù)剝r?！?/p>

樓市整體熱度有所下降

在業(yè)內(nèi)人士陳明（化名）看來，2月份的成交量主要來源于春節(jié)期間積壓的單子，“2月份釋放的積累量本身就不是正常情況下一個月的成交量，3月非正常狀態(tài)所致的成交少了，市場自然也就收縮了?！贝送?，在他看來，“在市場回暖態(tài)勢并不穩(wěn)固的情況下，如果項目強行收回折扣力度或是漲價，勢必會影響購房者的成交決心?！倍糠仲彿空咭驳拇_因為項目“收回優(yōu)惠”而再陷觀望。

據(jù)克而瑞河南區(qū)域公布的官方數(shù)據(jù)顯示，3月鄭州共開盤17次，推貨2143套，去化829套，去化率39%，整體優(yōu)于2月份的開盤情況。特別是多個優(yōu)質(zhì)新項目首開集中成交量高，比如保利璞悅、萬科山河道二期、高新和錦蓮序以及越秀金悅文華，四個項目開盤去化率在69%~91%之間，遙遙領(lǐng)先。

但是，市場整體認(rèn)購量卻下滑近兩成。3月鄭州住宅整體認(rèn)購約7615套，環(huán)比2月，降幅約17%。其中，主城區(qū)住宅認(rèn)購約5809套，環(huán)比降幅約16%，如果剔除首開項目開盤當(dāng)天成交數(shù)據(jù)的話，主城區(qū)住宅累計認(rèn)購約5125套。

二手房成交量創(chuàng)近年來新高

與新房市場不同的是，3月份，鄭州二手房市場的熱度依舊，甚至有持續(xù)升溫的跡象。據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，2023年3月份鄭州全市二手房成交9539套，同比增加81%，環(huán)比增加34%，創(chuàng)近年來新高。

“最近二手房市場的確很熱，門店從早到晚都要接待客戶，有時候忙得都顧不上吃飯。對了，最近因為辦理各類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)受理量激增，有時候線上預(yù)約都約不上號，有些市民還去找‘黃牛’辦理……”說起近期的業(yè)務(wù)量，中介楚先生表示，的確是非常多。

鄭州市不動產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人也向記者表示，進入3月以來，鄭州市房地產(chǎn)市場回暖，加之有不少人為了給孩子上學(xué)完成房產(chǎn)過戶，使得各類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)受理量大幅增加，“市內(nèi)2月份受理的業(yè)務(wù)量3000多筆，3月份漲到了7000多筆”。

此外，記者發(fā)現(xiàn)，近期鄭州二手房成交量的上漲，也與掛牌量增加有關(guān)。近日，記者走訪多個中介門店時也發(fā)現(xiàn)，不少門店的房源掛牌量出現(xiàn)明顯增加。據(jù)相關(guān)工作人員透露，在售的房源主要包含兩部分，“一、去年以來有一部分存量掛牌房源一直在等待去化；二、近期市場回暖，一些二手房業(yè)主剛剛掛出的房源”。

對此，有專家指出，“二手房掛牌量明顯增加，會導(dǎo)致不少業(yè)主以降價的形式來出售，這必然會使新房市場受到影響。此外，相比新房，二手房還存在兩大明顯的優(yōu)勢，一是二手房擁有現(xiàn)房的優(yōu)勢，而且可選的范圍很廣；二是價格和區(qū)位，二手房分布很分散，能在區(qū)域和價格上有所選擇”。

利好政策連出或成為延續(xù)樓市回暖的關(guān)鍵

記者注意到，近期，鄭州相繼出臺了不少樓市刺激政策。

首先，為了吸引更多人才落戶，今年3月，鄭州市舉辦“2023鄭州青年人才購房節(jié)”，對青年人才購房的補貼力度加大。除了延續(xù)此前對博士到?？粕械难a貼金額外，在3月26日到5月31日期間購房者，每套房還可申領(lǐng)家居家電消費券5000元，再加上企業(yè)讓利等一系列優(yōu)惠政策，此次綜合補貼最高將超10萬元。

除此之外，鄭州各區(qū)域又開啟了2023年新一輪的契稅補貼，補貼力度的上限也由契稅總額的20%提升到40%。

住房公積金方面也出現(xiàn)了新的調(diào)整。3月25日，《鄭州住房公積金管理中心關(guān)于住房公積金支持新市民和青年人住房租賃需求的實施意見》下發(fā)，表示將大力支持新市民、青年人的住房租賃需求，全面開展提取住房公積金按期付房租業(yè)務(wù)。

而最重磅的莫過于4月3日，有消息稱鄭州的“限購區(qū)域、限售政策均進行了調(diào)整”，據(jù)記者向相關(guān)部門求證得知，“從本周開始執(zhí)行新的限購區(qū)域調(diào)整，限購區(qū)域外的房產(chǎn)套數(shù)，不計入限購房產(chǎn)數(shù)量”，據(jù)了解，此次限購調(diào)整范圍為航海路以北，桐柏路以東，農(nóng)業(yè)路以南，中州大道以西，以此為二環(huán)限購范圍，限購范圍內(nèi)依舊執(zhí)行每個家庭2套住宅的限購政策。

此外，該知情人士還提到，除了限購范圍的調(diào)整，限售政策也進行了部分調(diào)整，從原有的以取得不動產(chǎn)證日期算起，滿1年可以進行出售，調(diào)整為以網(wǎng)簽時間、契稅繳納時間和不動產(chǎn)權(quán)登記時間為準(zhǔn)，“加快了流轉(zhuǎn)周期，比原來至少少了兩三年的時間”。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄在接受記者采訪時表示，限購區(qū)域調(diào)整、限售政策調(diào)整以及補貼等會對提振房地產(chǎn)市場信心起到一定的積極作用，但是同時也應(yīng)該關(guān)注到常規(guī)的高頻的政策內(nèi)容對市場的刺激也在逐步減弱，后續(xù)市場需要更有效的、力度更加強勁的政策加持。

而對于后續(xù)鄭州樓市的走向，陳霄認(rèn)為“鄭州樓市還存在著一些問題尚未解決，如保交樓的落實、購房者信心的修復(fù)、庫存壓力等，一季度市場取得了不錯的成績，二季度預(yù)計成交將會放緩，保持在一個比較穩(wěn)定的水平”。

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