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7月31日，國常會強(qiáng)調(diào)，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。中信證券預(yù)計，政策仍將沿著在供給側(cè)為企業(yè)減負(fù)，在需求側(cè)鼓勵合理需求釋放的節(jié)奏進(jìn)展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體將受益新的政策環(huán)境。

不過，行情方面，經(jīng)歷近一周火爆行情后，地產(chǎn)板塊今日小幅回調(diào)，中證800地產(chǎn)指數(shù)收跌0.82%，龍頭房企中，萬科A、招商蛇口等跌超1%。但從盤中行情觀察，連續(xù)兩日的長影十字星，表明多空力量十分焦灼，分歧明顯。

(相關(guān)資料圖)

板塊代表ETF，地產(chǎn)ETF（159707）全天震蕩調(diào)整，場內(nèi)價格收跌1.11%，全天成交額6932萬元。

站在當(dāng)下時點，廣發(fā)證券在研報中表示，地產(chǎn)板塊目前正處在“三新”階段，即新起點、新格局、新機(jī)遇，看好中國房地產(chǎn)行業(yè)以及頭部企業(yè)未來的發(fā)展機(jī)遇。

1、新起點：供求關(guān)系發(fā)生重大變化

從歷史來看，2016年四季度，中央首次在經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒、因城施策”，“穩(wěn)定”和“民生”成為行業(yè)發(fā)展的主旋律，由此也奠定了行業(yè)未來7年行業(yè)政策方向。

而在前不久的高層會議上，中央重新提出了“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。這一表述，從頂層定義上調(diào)整了對當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的判斷，從過去的供不應(yīng)求和防止房價上漲進(jìn)入行業(yè)新狀態(tài)新起點，全國及各地方政策也將隨之調(diào)整，預(yù)計各地限制性政策也將進(jìn)入調(diào)整階段。

這一表述也意味著開啟行業(yè)發(fā)展的新篇章，在這個新的起點位置，看好中國房地產(chǎn)行業(yè)以及頭部企業(yè)未來的發(fā)展機(jī)遇。

2、新機(jī)遇：新發(fā)展模式下的3個機(jī)會

以“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”為特征的舊發(fā)展模式是特定階段的產(chǎn)物，存在“資金脆弱性、抗風(fēng)險能力弱”等多重弊端。高層會議倡導(dǎo)“房地產(chǎn)新發(fā)展模式”，國常會也提出加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

從行業(yè)來看，廣發(fā)證券認(rèn)為，行業(yè)發(fā)展新舊模式交替需要維持四方面的平衡，誕生三個方向的機(jī)會。

在構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新模式以及過渡階段，解決地方政府土地庫存、承接行業(yè)施工投資、保證房價預(yù)期平穩(wěn)、替換行業(yè)高杠桿，這四個因子的平衡是過渡期成功的關(guān)鍵。

廣發(fā)證券指出行業(yè)新模式有幾個突破發(fā)展的方向：

其一為資本+代建模式，引入長久期、低成本的資本作為土地投資商，并由具備強(qiáng)管理能力的代建公司賦能項目開發(fā)，既可以解決存量問題，也可以成為市場的有效組成部分。

其二REITs+資產(chǎn)運(yùn)營模式，資產(chǎn)持有方通過將所持有的沉淀性資產(chǎn)出表，引入社會資本成為資產(chǎn)的持有者，實現(xiàn)資產(chǎn)持有方從重到輕的轉(zhuǎn)變，為長期資本提供靈活退出的機(jī)制。

其三為優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)由開發(fā)類的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐步向開發(fā)類+持有類的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向，由單一開發(fā)業(yè)務(wù)為主向多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向。

3、新格局：頭部房企在銷售、投資方面更優(yōu)

銷售方面，根據(jù)克而瑞及公司經(jīng)營公告，8家強(qiáng)信用房企全口徑銷售金額/百強(qiáng)房企的比例從2021年的17%提升至2023年上半年的33%，銷售集中度持續(xù)提升。

投資方面，全國性央國企具備明顯的配置優(yōu)勢，且權(quán)益比例、聚焦精度、利潤率水平均有持續(xù)改善?？春猛恋匦仑浾急雀咴谛颅h(huán)境下的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提升預(yù)期，及重點18城市市場布局比例高的企業(yè)在利潤率上的彈性。

廣發(fā)證券重點指出，行業(yè)目前估值處于歷史底部，政策調(diào)整優(yōu)化后預(yù)期環(huán)境將迎來較大幅度的改善，看好貨值充沛具備中長期成長空間的龍頭房企，推薦關(guān)注板塊及龍頭房企投資機(jī)會。

就央國企以及頭部優(yōu)質(zhì)房企配置而言，建議特別關(guān)注地產(chǎn)ETF（159707）。資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，集中匯集市場16只頭部房企上市公司，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢。前十大成份股權(quán)重超8成，“保萬招金”權(quán)重占比超5成，高度聚焦頭部地產(chǎn)企業(yè)，契合龍頭強(qiáng)者恒強(qiáng)產(chǎn)業(yè)周期趨勢！

同時，中證800地產(chǎn)指數(shù)成份股國企央企含量高，同時享受“中特估”概念加持。地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識度。

數(shù)據(jù)來源：滬深交易所。

風(fēng)險提示：地產(chǎn)ETF被動跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時調(diào)整。文中指數(shù)成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向?；鸸芾砣嗽u估的本基金風(fēng)險等級為R3-中風(fēng)險，適合適當(dāng)性評級C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個股、評論、預(yù)測、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點、分析及預(yù)測不構(gòu)成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任?；鹜顿Y有風(fēng)險，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。

來源：金融界資訊

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