來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
11月,房地產(chǎn)指數(shù)(申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù),下同)以27.80%漲幅一騎絕塵,建筑材料(地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈)漲了20.51%,排名第二。
(相關(guān)資料圖)
其它作為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上密切相關(guān)的一環(huán),比如銀行漲了14.12%;建筑裝飾漲了13.8%;家用電器漲了13.49%;鋼鐵漲了10.95%。
房地產(chǎn)主題基金,以及一批配置了房地產(chǎn)行業(yè)的基金也隨之表現(xiàn)出色。比如僅11月一個(gè)月時(shí)間,王延飛管理的東方紅睿璽基金收益21.06%,鄢耀管理的工銀瑞信金融地產(chǎn)A收益19.12%,杜洋管理的工銀瑞信戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)A收益17.4%。
當(dāng)李曉星、鄢耀、丘棟榮、杜洋、童蘭、王延飛等明星基金經(jīng)理提前增持埋伏房地產(chǎn)行業(yè)時(shí),但也有部分基金在暴漲前割肉離場(chǎng),比如周蔚文、胡昕煒、鄭巍山、王健等。
支持他們不同選擇背后有著不同的投資邏輯和投資風(fēng)格。
房地產(chǎn)“三箭齊發(fā)”
光大證券指出,房地產(chǎn)指數(shù)大漲的背后,是11月以來(lái)房地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”。
第一支箭是銀行信貸支持力度進(jìn)一步增強(qiáng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),11月以來(lái),全國(guó)各地銀行與房企新增授信簽約額已超2.9萬(wàn)億元。這一政策始于9月底,11月進(jìn)一步增強(qiáng)信貸支持力度。
第二支箭是擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具。
11月8日,在央行支持下,交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具。
第三支箭是股權(quán)融資松綁。11月28日,證監(jiān)會(huì)決定在涉房上市公司股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。這是自2016年證監(jiān)會(huì)叫停房企股權(quán)融資以來(lái)的松綁。
光大證券認(rèn)為,房地產(chǎn)利好政策頻出,“三箭連珠”供給端融資支持框架基本形成,預(yù)期隨著國(guó)內(nèi)疫情管控優(yōu)化,經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)蘇,居民收入預(yù)期修復(fù),房地產(chǎn)行業(yè)供需回暖可期。
事實(shí)上,房地產(chǎn)指數(shù)隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)整經(jīng)過(guò)了幾番跌宕起伏。
其最高點(diǎn)數(shù)出現(xiàn)在2015年6月15日,達(dá)到7550.85點(diǎn),最低點(diǎn)出現(xiàn)在今年11月1日,為2536.14點(diǎn),較最高點(diǎn)腰折過(guò)半,下跌逾65%。
今年前十個(gè)月房地產(chǎn)指數(shù)在下跌,從年初的3371.59點(diǎn)跌至11月1日的2536.14點(diǎn),指數(shù)下跌近24%,不過(guò)經(jīng)過(guò)11月大漲27.80%,到11月30日年內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)的跌幅已縮窄至2.31%。
誰(shuí)在大舉買入?
春江水暖鴨先知。
在迎來(lái)11月房地產(chǎn)股暴漲之前,整個(gè)三季度,主動(dòng)權(quán)益基金總體上都在增持房地產(chǎn)行業(yè)。
根據(jù)銀華基金研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),以成交額占比來(lái)衡量,房地產(chǎn)成產(chǎn)額持續(xù)上升,成為三季度擁擠的熱門(mén)賽道。
來(lái)自華寶證券的統(tǒng)計(jì)顯示,2022年三季度,主動(dòng)權(quán)益基金配置房地產(chǎn)行業(yè)2.81%,主動(dòng)增持了0.52%,是三季度增持的第二大行業(yè),僅次于軍工。
而記者據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),成立于2022年以前、規(guī)模大于2億元的房地產(chǎn)主題基金共68只(A/C類合并計(jì)算為1只基金,下同)。
其中,在三季度,有51只房地產(chǎn)主題基金加倉(cāng)房地產(chǎn)行業(yè),占比75%;僅有17只房地產(chǎn)主題基金降低了房地產(chǎn)的持倉(cāng),占比25%。
也即是說(shuō),三季度3/4的房地產(chǎn)主題基金在加倉(cāng),1/4在減倉(cāng)。
涉及加倉(cāng)的百億級(jí)基金經(jīng)理包括李曉星、杜洋、鄢耀、謝治宇、童蘭、董理、王延飛、李永興等。
此外,非房地產(chǎn)主題基金也在加倉(cāng),比如丘棟榮、王斌、胡宜斌、王元春、劉暢暢等知名基金經(jīng)理旗下基金。
事實(shí)上,在房地產(chǎn)指數(shù)暴漲前,一批價(jià)值投資者已提早埋伏。
比如,丘棟榮旗下的中庚小盤(pán)價(jià)值、中庚價(jià)值靈動(dòng)靈活配置三季度都增持了近2個(gè)百分點(diǎn)的房地產(chǎn)倉(cāng)位。
丘棟榮在三季報(bào)中明確表示,看好大盤(pán)價(jià)值股中的金融、地產(chǎn)等。
丘棟榮指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)政策從限購(gòu)、金融等多維度進(jìn)一步放松,進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露徹底后的修復(fù)階段,地產(chǎn)行業(yè)初露剩者為王的特征,更集中于高信用、低融資成本優(yōu)勢(shì)的央企龍頭公司,這些公司短期受益于政策推動(dòng)的需求反彈,中期受益于供給有量、購(gòu)房者偏好轉(zhuǎn)變及理性回歸,長(zhǎng)期受益于市場(chǎng)格局優(yōu)化和占有份額持續(xù)擴(kuò)張。這些公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、潛在成長(zhǎng)性和盈利質(zhì)量都會(huì)更為優(yōu)異,并且當(dāng)前的估值極低,有較好的回報(bào)潛力。
另一位明星基金經(jīng)理李曉星也在加倉(cāng)房地產(chǎn)。比如其管理的銀華大盤(pán)定開(kāi)三季度房地產(chǎn)倉(cāng)位增加了15.69個(gè)百分點(diǎn),此外,其管理的銀華心誠(chéng)、銀華心享一年持有等基金也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有所增持。
李曉星在三季報(bào)中明確表示,房地產(chǎn)在三季度密集出臺(tái)政策托底,估值先行于銷售修復(fù)。其判斷政策會(huì)跟隨基本面的情況迅速應(yīng)對(duì)。盡管目前的銷售依然在下行通道中,但伴隨基數(shù)的走低,未來(lái)銷售的同比壓力也在逐漸減輕。隨著銷售的改善,也將拉動(dòng)投資,在此期間,房地產(chǎn)一般會(huì)有超額收益,優(yōu)選央企國(guó)企股東背景的公司。
童蘭在興全趨勢(shì)三季報(bào)中表示,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是一個(gè)大方向,而為了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇必須解決一些核心矛盾,比如房地產(chǎn)。
鄢耀管理的工銀瑞信金融地產(chǎn)三季度加倉(cāng)近2個(gè)百分點(diǎn),三季度在操作方面,他加倉(cāng)銀行、地產(chǎn),減倉(cāng)非銀行金融。
他認(rèn)為,整體系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)有限,無(wú)需悲觀。后續(xù)主要操作思路是保持均衡配置,一方面配置低估值品種,另一方面關(guān)注業(yè)績(jī)改善明顯、估值較為合理、長(zhǎng)期看具備成長(zhǎng)稀缺性的標(biāo)的。
誰(shuí)減倉(cāng)了?
與內(nèi)資抄底房地產(chǎn)股相反,三季度外資大幅流出地產(chǎn)鏈條。
三季度,陸股通凈流出房地產(chǎn)行業(yè)(申萬(wàn)一級(jí)行業(yè),下同)11.77億元,同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈都出現(xiàn)了陸股通凈流出,其中銀行凈流出超218.61億元,建筑材料凈流出68.98億元,家用電器凈流出50.34億元。
四季度,陸股通繼續(xù)流出房地產(chǎn)行業(yè),10月陸股通凈流出10.50億元,11月凈流出19.42億元。
對(duì)此,李曉星在三季報(bào)指出,這反映了外資對(duì)于地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的一些擔(dān)心。
從統(tǒng)計(jì)來(lái)看,部分房地產(chǎn)主題基金在減倉(cāng)房地產(chǎn)行業(yè),減倉(cāng)幅度較大的是九泰銳富LOF,三季度末較二季度末降低了20.56個(gè)百分點(diǎn),建信中國(guó)制造2025A也較二季度末降低了11.64個(gè)百分點(diǎn)。
但上述這兩只基金房地產(chǎn)倉(cāng)位的降低或許并非主動(dòng)行為,九泰銳富LOF甚至在三季報(bào)中表示,大幅加倉(cāng)了優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股。
這兩只基金房地產(chǎn)倉(cāng)位的下降或是因?yàn)閮芍换鸲荚谌径瘸霈F(xiàn)了大規(guī)模凈贖回,它們較二季度末份額分別降低了23%和29%。
三季度,還有三只房地產(chǎn)主題基金——銀華智能建造、工銀瑞信國(guó)家戰(zhàn)略主題、東方紅產(chǎn)業(yè)升級(jí)——減倉(cāng)房地產(chǎn),但這三只基金今年前三季共分別增持房地產(chǎn)31.69%、25.62%、20.06%,它們?cè)谌径戎皇切》{(diào)降了房地產(chǎn)倉(cāng)位一兩個(gè)百分點(diǎn),總體上這些基金今年仍是大幅加倉(cāng)房地產(chǎn)行業(yè)。
總體來(lái)看,僅有少量房地產(chǎn)基金三季度和前三季度都減持了房地產(chǎn)倉(cāng)位。
也就是說(shuō),房地產(chǎn)主題基金今年以來(lái)總體上是看好房地產(chǎn)行業(yè),總體保持增持的態(tài)勢(shì)。
與之相對(duì),部分明星基金經(jīng)理在房地產(chǎn)暴漲前割肉了,比如周蔚文在三季報(bào)中明確表示,板塊方面,減持房地產(chǎn)、電子、生物醫(yī)藥和食品飲料的權(quán)重。
他減持背后的原因是,三季度內(nèi)組合配置內(nèi)有明顯負(fù)收益的是房地產(chǎn)、電子和新能源產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)個(gè)股。
此外,數(shù)據(jù)顯示,百億明星基金經(jīng)理,如胡昕煒、鄭巍山、何肖頡、王克玉等,也在三季度減持了房地產(chǎn)行業(yè)。
(責(zé)任編輯:葉景)標(biāo)簽:
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