【專家:淄博開啟三四線房地產新模式】近期,淄博燒烤火了起來,對此網(wǎng)上有各種聲音,借此引發(fā)了不少有關產業(yè)轉型、營商環(huán)境、城市運營等探討。
事實上,通過淄博燒烤的爆火,筆者從中看到了中國三四線城市房地產發(fā)展的一種新模式。即如何通過促消費,聯(lián)動上下游供應鏈、本地旅游、消費和住宿,共同穩(wěn)定居民就業(yè)預期后,帶來的新住房消費可能。
淄博出圈是多元素帶動
(資料圖片僅供參考)
2022年,淄博居民平均可支配收入為4.49萬元。以此平均數(shù)筆者推測,除極少數(shù)高收入居民外,預估淄博絕大數(shù)居民月薪在3000元左右。2022年,全國城鎮(zhèn)居民年可支配收入中位數(shù)是45123元,月平均收入為3760元??鄢攸c城市的高收入人群,絕大多數(shù)城市居民收入和淄博差不多。
而類似淄博這種三四線城市,全國有160多個,組成了中國城市發(fā)展主體,且此類城市總人口保持在10億人左右,絕大多數(shù)居民月收入在3000元左右,年收入在3-5萬元。而人均年收入能邁過5萬元門檻的城市,主要為一線城市,以及長沙、武漢等熱點二線城市。
剛剛結束的政治局會議就提出,“三重壓力得到緩解,經濟運行好轉,但主要是恢復性的,內生動力還不強,需求仍然不足”。此處所謂內生動力不強,指的就是這一類月收入在3000元左右,作為內需絕對主體的消費人群的熱情并未真正得到釋放。
本世紀前二十年,城市化速度發(fā)展很快,“十三五”規(guī)劃提出建設19個城市群以后,人口紛紛涌入大城市(淄博也是人口超百萬的大城市)。但疫情之后,對中低收入群體來說,城市化紅利在減弱。
一方面,外部環(huán)境今非昔比,外貿導向的制造業(yè)受到較大沖擊;另一方面,在實現(xiàn)環(huán)境友好型、科技主導型的高質量發(fā)展背景下,部分制造業(yè)面臨轉型、遷出或淘汰局面。在新舊產業(yè)交替的空檔期,就業(yè)仍是一個困擾。
于是,近年來涌入大城市的人口開始向第三產業(yè)(生產生活服務業(yè))轉移,或不得不通過第三產業(yè)來消化。當然,人口大規(guī)模在熱點城市集聚,也帶來了休閑娛樂等生活服務業(yè)發(fā)展,反過來促進相關行業(yè)就業(yè)增長,而移動互聯(lián)、高鐵等基建快速發(fā)展則加速了這一進程。
可以說,沒有移動互聯(lián)和高鐵基建,淄博燒烤不可能火遍全網(wǎng),而這恰恰就是中國打造內循環(huán)為主的發(fā)展新格局希望看到的微觀場景。近年來,中國在加速建設一張無形(互聯(lián)網(wǎng)、統(tǒng)一市場體系)加有形的大網(wǎng)(高鐵、充電樁),將腹地廣、潛力大、韌性足的消費市場優(yōu)勢發(fā)揮到極致。
每個人都可以很便利、低成本地分享到全國不同地域獨特的旅游、文化、餐飲等,就像淄博燒烤一樣。若各消費行業(yè)都能像淄博燒烤一樣打造出本地的特色消費、服務行業(yè),吸引外來人群,提供踏實真誠的產品和服務,城市居民就業(yè)就會最大程度得到保障,也能進一步釋放本地城鎮(zhèn)化潛力,內生動力就會得以修復。
如何看待向上的淄博樓市?
據(jù)報道,與淄博燒烤一齊火出圈的還有淄博的商品房市場。易居研究院對全國50個重點城市的1-4月新建商品房成交面積,進行了同比增速的高低排序,表現(xiàn)較好的5個城市分別為長春、杭州、南寧、淄博和惠州,同比增速均超過50%。三四線城市中,淄博樓市表現(xiàn)最好。
當然,淄博樓市的這種“熱”與外來游客關系不大。筆者總結主要受兩方面影響:
一是旅游和餐飲帶動上下游服務消費,就業(yè)利好促進了居民收入預期好轉;二是有收入、有就業(yè),居民對城市未來發(fā)展有信心,其中就包括住房消費。
近期,筆者曾到不少地方城市調研樓市。業(yè)內普遍反映,樓市低迷的主要原因是信心不足。怎么提振信心?還像過去那樣刺激樓市,帶動房價上漲預期?絕對不是。老百姓一旦有穩(wěn)定的就業(yè)和收入,對當下的生活感到滿意,這就是最大的市場信心。
當前,樓市普遍存在一種“三分法”式的結構性分化現(xiàn)象:
其一,享受到發(fā)展紅利的少數(shù)高收入人群,戶均至少擁有2套房,這部分人群買房意愿不大。
其二,主要集中在機關、國企、事業(yè)單位普通員工等這一波群體基本都有房,且部分人群在上一波樓市火爆時實現(xiàn)了置換,余下人群在當前市場情形下存在較大置換壓力。
其三,集中在中國三四線城市,且月均收入集中在3000元左右的這部分人群。他們或無力購房,或住在沒有經濟價值的破舊小區(qū)中。能否讓這部分人群消費得起商品房、融入主流市場經濟,分享城市化發(fā)展紅利,成為房地產行業(yè)能否平穩(wěn)發(fā)展的關鍵。?
近期,淄博樓市企穩(wěn),生動詮釋了如何打造樓市內生動力,也詮釋了什么是房地產發(fā)展的新模式——即城鎮(zhèn)化、產業(yè)、就業(yè)和房地產多項協(xié)同發(fā)展。
以淄博為例,燒烤爆火背后是消費服務業(yè)的繁榮,廣大普通百姓就業(yè)和收入實現(xiàn)穩(wěn)定增長,居民消費就有可能升級,住房消費也會隨之繁榮。這還會吸引更多居民進入城市,特別是下轄縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的居民、村民。因此,人口集聚創(chuàng)造需求、創(chuàng)造就業(yè),也創(chuàng)造出房地產的持續(xù)動力。
這是淄博這座城市火出圈后帶給我們的行業(yè)發(fā)展啟示,而與之呼應的是,近期政策風向也很明顯。近期的政治局會議表示,要把“質的有效提升”放在“量的合理增長”前面,顯然就是要保持促進行業(yè)轉型、“不刺激”樓市的定力。由此,在守住風險底線前提下,適配月均收入在3000元左右的龐大消費群體,房地產在長周期內實現(xiàn)“量價”的無痛軟著陸,大概率將成為一個必然結局。(中新經緯APP)
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