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6月21日，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs迎來(lái)上市兩周年。兩年來(lái)，公募REITs成功上市28只，首批4單擴(kuò)募已完成，REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容。上市以來(lái)，REITs在興產(chǎn)業(yè)、保民生、促消費(fèi)等方面發(fā)揮了重要作用。

基金人士表示，長(zhǎng)期來(lái)看，公募REITs市場(chǎng)在中國(guó)的發(fā)展?jié)摿薮?，可望出現(xiàn)更多有益創(chuàng)新。

市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容

(資料圖片僅供參考)

自首批公募REITs產(chǎn)品上市至今，產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模不斷增長(zhǎng)。截至目前，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已發(fā)行28單、上市27單，發(fā)行規(guī)模超920億元。

在REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍方面，已擴(kuò)容至新能源、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等類別；在市場(chǎng)參與主體方面，不斷推動(dòng)長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，支持民營(yíng)資本發(fā)行，支持保險(xiǎn)資管公司參與REITs業(yè)務(wù)；在市場(chǎng)規(guī)則體系方面持續(xù)完善，通過(guò)加強(qiáng)前端培育、擴(kuò)大資產(chǎn)范圍、適度優(yōu)化調(diào)整發(fā)行條件并提升項(xiàng)目審核效率等全周期措施，推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行。

6月16日，首批四單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目在滬深交易所上市，標(biāo)志著REITs擴(kuò)募機(jī)制全面落地。此次上市的擴(kuò)募項(xiàng)目分別為在上交所上市的華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT，以及在深交所上市的博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT。

“存量公募REITs擴(kuò)募的落地，將推動(dòng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合多元化，開(kāi)啟我國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展新階段。這是REITs規(guī)模增長(zhǎng)的一小步，卻是REITs市場(chǎng)發(fā)展的一大步。擴(kuò)募可以提高分紅能力，分散組合風(fēng)險(xiǎn)，并鼓勵(lì)具有優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)能力的原始權(quán)益人不斷注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”中金基金副總經(jīng)理、創(chuàng)新投資部負(fù)責(zé)人李耀光說(shuō)，“在政策支持力度持續(xù)提升、各領(lǐng)域試點(diǎn)項(xiàng)目加速落地的背景下，預(yù)計(jì)公募REITs市場(chǎng)將持續(xù)擴(kuò)容?！?

“展望未來(lái)，公募REITs市場(chǎng)有望在保質(zhì)提效基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型、原始權(quán)益人主體、投資者群體有望進(jìn)一步拓展，REITs生態(tài)體系逐步完善，多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)將不斷推進(jìn)?！崩钜庹f(shuō)。

助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展

在市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容、生態(tài)逐步完善的基礎(chǔ)上，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來(lái)，更是在興產(chǎn)業(yè)、保民生、促消費(fèi)等方面發(fā)揮了重要作用。

以中金普洛斯REIT為例，擴(kuò)募完成后，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)將由10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園組成，分布于京津冀、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈，建筑面積合計(jì)約115.66萬(wàn)平方米，有力地承載和支持所在地區(qū)的民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化園區(qū)的行業(yè)標(biāo)桿。擴(kuò)募的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)憑借交通便利、產(chǎn)業(yè)聚集等優(yōu)勢(shì)，吸引眾多優(yōu)質(zhì)客戶，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)高度市場(chǎng)化。主要租戶包括頭部第三方物流、跨境供應(yīng)鏈及零售行業(yè)公司，通過(guò)引領(lǐng)傳統(tǒng)物流向供應(yīng)鏈的融合和升級(jí)、建設(shè)新一代綠色智慧倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展、保障當(dāng)?shù)孛裆?、擴(kuò)大居民消費(fèi)提供了長(zhǎng)期保障。

在興產(chǎn)業(yè)方面，“公募REITs是深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制的重要舉措，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供直接融資支持，同時(shí)也可以降低企業(yè)的杠桿率，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，有助于國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投融資形成良性循環(huán)?！比A夏基金基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)投資部高級(jí)副總裁、基金經(jīng)理林偉鑫說(shuō)。

在保民生方面，以保障性租賃住房為例，“全面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已成為當(dāng)前建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，公募REITs為企業(yè)開(kāi)拓了新的權(quán)益融資渠道，有利于帶動(dòng)增量投資，長(zhǎng)遠(yuǎn)看可打開(kāi)更多主體參與租賃市場(chǎng)的空間，進(jìn)而增加保障性租賃住房的有效供給，有助于解決新市民、青年人等住房困難問(wèn)題?！绷謧ヶ握f(shuō)。

今年3月，《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs底層資產(chǎn)范圍，旨在支持消費(fèi)發(fā)展，引導(dǎo)更多社會(huì)資金投資于線下消費(fèi)場(chǎng)景。未來(lái)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域(包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等)有望成為重要的增量市場(chǎng)，推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)投入以及運(yùn)營(yíng)水平的提升，為居民消費(fèi)提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)場(chǎng)景，對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)具有重要意義。

重視REITs長(zhǎng)期配置價(jià)值

不過(guò)，上市兩年來(lái)，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格起伏較大。今年以來(lái)，REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格更是持續(xù)波動(dòng)。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)至6月19日，中證REITs指數(shù)累計(jì)下跌18.06%。其中，華夏中國(guó)交建高速REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)跌幅均超20%。此外，還有平安廣州交投廣河高速公路REIT等9只REITs跌幅超10%。

“公募REITs產(chǎn)品是以分紅為主要收益來(lái)源的投資標(biāo)的，其風(fēng)險(xiǎn)收益特征與傳統(tǒng)金融產(chǎn)品有較大區(qū)別。不管是大幅溢價(jià)還是大幅折價(jià)，對(duì)REITs本身都不是好事?！币晃籖EITs基金經(jīng)理說(shuō)。

面對(duì)REITs二級(jí)市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)，中金基金表示，投資者應(yīng)以長(zhǎng)期視角進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，充分認(rèn)識(shí)REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，對(duì)相關(guān)資產(chǎn)情況及其運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行充分了解。長(zhǎng)期來(lái)看，公募REITs的投資價(jià)值，一方面體現(xiàn)在相對(duì)股債市場(chǎng)獨(dú)立的資產(chǎn)配置功能；另一方面，公募REITs最終投資于運(yùn)營(yíng)較為成熟的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并且在滿足分紅條件的情況下，每年至少將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，因而適合長(zhǎng)期持有。

展望未來(lái)，市場(chǎng)對(duì)公募REITs發(fā)展前景充滿信心?！半S著REITs市場(chǎng)不斷引入各類市場(chǎng)主體、增加底層資產(chǎn)種類和數(shù)量，REITs市場(chǎng)穩(wěn)定性有望不斷提升?！绷謧ヶ伪硎?，公募REITs在中國(guó)的發(fā)展仍有很大潛力和空間，或?qū)⒊霈F(xiàn)更多有益創(chuàng)新。

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