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鄭州發(fā)布15條措施優(yōu)化房地產(chǎn)政策

發(fā)稿時(shí)間:2023-08-15 09:22:25 來源: 河南商報(bào)

日前,鄭州市發(fā)布優(yōu)化房地產(chǎn)政策15條具體措施,其中提到“將試行地下停車位辦理預(yù)售”。有網(wǎng)友留言表示疑問,這是否意味著鄭州的地下停車位也可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證了?


【資料圖】

8月9日,鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受頂端新聞·河南商報(bào)記者采訪時(shí)表示,目前鄭州地下車庫整層辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是沒有問題的,如某小區(qū)地下負(fù)一層的車庫可辦理整體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

鄭州地下車庫整層可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

8月3日,鄭州市八部門聯(lián)合發(fā)布15條措施優(yōu)化房地產(chǎn)政策,根據(jù)第15條表述,鄭州將試行地下停車位辦理預(yù)售,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非人防工程地下停車位、車庫整體驗(yàn)收合格的,可與商品房同步辦理預(yù)售許可證。

得知此事后,市民王明(化名)很期待,他表示自己是在2020年前后購入某小區(qū)的房產(chǎn),同時(shí)以15萬元左右的價(jià)格購買小區(qū)配建的地下停車位,簽的車位購買合同。

“小區(qū)的地下停車位實(shí)際上也算是不動(dòng)產(chǎn)了,業(yè)主買了車位只有使用權(quán),卻沒有產(chǎn)權(quán),要維護(hù)自己權(quán)益的話非常困難?!蓖趺髡f。

鄭州地下停車位能否辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證?

鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴頂端新聞·河南商報(bào)記者,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第8條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記,不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。

該負(fù)責(zé)人表示,目前鄭州地下車庫整層辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是沒有問題的,如某小區(qū)地下負(fù)一層的車庫可辦理整體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。截至目前,不具備封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的車位辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,尚未有明確的細(xì)則辦法,“鄭州試行地下停車位辦理預(yù)售之后,有關(guān)部門還會(huì)繼續(xù)就辦理車位的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行商議?!?/p>

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為,鄭州此次新政規(guī)范了地下停車位的預(yù)售程序,在明晰車位權(quán)屬、保障消費(fèi)者權(quán)益等方面都具有一定積極意義,并且還有利于存量車位的出售、商品房與車位的配套銷售,一定程度上可以緩解開發(fā)商的資金壓力,回籠資金。

“如果后續(xù)可以出臺更加完善的辦理方式、辦理?xiàng)l件等程序性規(guī)范,則更有利于地下車位預(yù)售許可證的規(guī)范化辦理,也可以推動(dòng)相關(guān)交易量的增加,激發(fā)房產(chǎn)市場活力?!蓖跤癯颊f。

車位糾紛時(shí)常發(fā)生,產(chǎn)權(quán)不明晰是主因

由于車位產(chǎn)權(quán)不明晰,發(fā)生糾紛的案例數(shù)不勝數(shù)。

頂端新聞·河南商報(bào)記者查詢獲悉,因地下停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題,引起不少業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛,甚至“對簿公堂”。

前不久,佛山某小區(qū)業(yè)主全款購買車位后,因遲遲不能確權(quán),引發(fā)多名業(yè)主強(qiáng)烈不滿。有該小區(qū)業(yè)主表示,付款兩年只收到了“預(yù)約金收據(jù)”,一部分業(yè)主由于沒有產(chǎn)權(quán)證,甚至無法在自己的車位安裝充電樁,同時(shí)出入小區(qū)也會(huì)遇到不順暢等情況。

事實(shí)上,除了上述情況,沒有辦理產(chǎn)權(quán)的車位還有可能被開發(fā)商進(jìn)行二次銷售,導(dǎo)致業(yè)主利益直接受損。

值得注意的是,有的開發(fā)商在出售車位時(shí)只和業(yè)主簽訂租賃合同,不簽買賣合同,而根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定:“租賃期限不得超過20年,超過20年的部分無效?!币簿褪钦f,消費(fèi)者如簽訂租賃合同,最長期限則是20年,20年后是不受法律保護(hù)的。

據(jù)了解,我國目前部分城市已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)地下停車位辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。2022年9月,大理市舉行地下車位不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證首發(fā)頒證儀式,正式頒發(fā)出第一本權(quán)屬人為業(yè)主個(gè)人的地下車位不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,“小紅本”內(nèi)頁則是地下車位的詳細(xì)情況,包括權(quán)利人姓名、共有情況、坐落、不動(dòng)產(chǎn)單元號、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積、使用期限等詳細(xì)信息。值得注意的是,內(nèi)頁的“用途”一欄,標(biāo)注的是“城鎮(zhèn)住宅用地/車位”。

解讀

律師:車位確權(quán)對業(yè)主有三大保障

小區(qū)地下停車位明晰產(chǎn)權(quán),對業(yè)主的權(quán)益有哪些保障?王玉臣對此作出詳細(xì)解釋。

王玉臣表示,首先,車位辦理產(chǎn)權(quán)證可以規(guī)范開發(fā)商的銷售行為。開發(fā)商將車位銷售給業(yè)主,一般會(huì)簽訂兩種協(xié)議,一種是車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,在這種情況下,業(yè)主從開發(fā)商買來的只是車位的“使用權(quán)”,并不是“所有權(quán)”,一般僅享有使用的權(quán)利;另一種則是車位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,此協(xié)議才是開發(fā)商將車位的所有權(quán)“出售”給業(yè)主,在購買的車位可以辦理產(chǎn)權(quán)證的前提下,業(yè)主可以根據(jù)該協(xié)議辦理產(chǎn)權(quán)證。

其次,車位辦理產(chǎn)權(quán)證可以確認(rèn)業(yè)主的物權(quán)。根據(jù)《民法典》第209條、第217條的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。因此,雖然是否辦理產(chǎn)權(quán)證一般不影響車位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力,但是辦理產(chǎn)權(quán)證后,可以確認(rèn)業(yè)主的物權(quán),也可以產(chǎn)生相應(yīng)的對抗效力,避免開發(fā)商另行將該車位賣于第三人。

最后,車位辦理產(chǎn)權(quán)證也有利于業(yè)主將車位上市交易。車位在辦理產(chǎn)權(quán)證后,物權(quán)歸屬于業(yè)主,業(yè)主可以依法行使處置的權(quán)利,因此,如果業(yè)主想依法出售、抵押該車位,在已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)證的情況下,業(yè)主可以直接以自己的名義簽訂相應(yīng)的協(xié)議,辦理相關(guān)登記,從而便利交易程序。

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