(資料圖片)
隨著“保交樓”提出滿一周年,住建部日前披露了各地的“保交樓”工作進(jìn)展。目前,保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%,累計(jì)已完成住房交付超過(guò)165萬(wàn)套,首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過(guò)60%。
單就“保交樓”專項(xiàng)工作而言,這是一份令人滿意的成績(jī)單,也是一份實(shí)實(shí)在在的、受到購(gòu)房者歡迎的成績(jī)單,更是守護(hù)房企信用、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、提升市場(chǎng)信心的成績(jī)單。關(guān)鍵就看,“保交樓”后怎么辦?
要知道,“保交樓”要求的提出,是基于房企信用丟失、爛尾現(xiàn)象嚴(yán)重、居民心理恐慌、購(gòu)房者用“斷供”維權(quán)的現(xiàn)狀,既是主動(dòng)作為,也是無(wú)奈之舉。正常情況下,房企作為商品房建設(shè)和供應(yīng)的責(zé)任主體,應(yīng)當(dāng)按時(shí)按質(zhì)按量交房。恰恰是這個(gè)最基本的要求,也是最基本的市場(chǎng)規(guī)則,很多房企沒(méi)有做到,甚至做得很差,信用也完全丟失了。為了幫助企業(yè)挽回信用,也為了切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益,才出臺(tái)了“保交樓”政策,給房企以特別的政策支持和幫助。對(duì)房企來(lái)說(shuō),自然應(yīng)當(dāng)用守信來(lái)回報(bào)。
而從目前的實(shí)際情況來(lái)看,在政府和銀行層面上,“保交樓”工作做得不錯(cuò),該到的資金都已到位,該給的政策也已給足,按理,“保交樓”工作應(yīng)當(dāng)沒(méi)有任何問(wèn)題了??墒?,從企業(yè)層面來(lái)看,似乎并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果,專項(xiàng)貸款項(xiàng)目住房交付率只有60%多,并沒(méi)有能夠全面完成“保交樓”任務(wù)。這絕不是可以“差不多”的工作,而是一點(diǎn)也不能差。所有的專項(xiàng)貸款都是??顚S?,都是為了讓企業(yè)守住信用才專項(xiàng)發(fā)放的,企業(yè)沒(méi)有百分之百完成,就是工作沒(méi)有做好,且不需要做任何解釋。地方政府應(yīng)當(dāng)組織力量加強(qiáng)調(diào)查,到底是工程建設(shè)進(jìn)度的問(wèn)題,還是工作不負(fù)責(zé)任的問(wèn)題,甚至是資金被挪用了。如果是因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)與資金到位有一個(gè)滯后,可以理解,但也不能滯后太多。如果是其他方面的原因,就必須追查責(zé)任。
更重要的,“保交樓”只是一個(gè)方面,或者一個(gè)層面的工作。之所以要提出“保交樓”的要求,就是因?yàn)榉科鬀](méi)有按照交樓,沒(méi)有按照與購(gòu)房者的承諾,及時(shí)把房子商品房交到購(gòu)房者手里。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),房企是失信的,按照合同法要求,是要承擔(dān)賠償責(zé)任的。而房企不能及時(shí)將商品房交到購(gòu)房者手里,則與企業(yè)商品房銷售不好、資金回籠不暢有著直接關(guān)系。如果銷售環(huán)節(jié)不出現(xiàn)問(wèn)題,絕大多數(shù)房企都能正常運(yùn)行。因此,在“保交樓”任務(wù)基本完成的情況下,緊接著需要做的,就是庫(kù)存商品房的銷售工作了。
對(duì)房企來(lái)說(shuō),“保交樓”主要解決的是已售停建或緩建的商品房,通過(guò)專項(xiàng)貸款支持,問(wèn)題已經(jīng)得到基本解決,購(gòu)房者可以不再焦慮了。應(yīng)當(dāng)焦慮的,是開(kāi)發(fā)企業(yè),亦即完成了“保交樓”任務(wù)后,那些專項(xiàng)貸款如何償還。“保交樓”政策非常明確,提供的是專項(xiàng)貸款,而不是專項(xiàng)撥款。既然是貸款,就需要償還,且包括本息。償還專項(xiàng)貸款的資金哪里來(lái)?當(dāng)然是售房,亦即把手中的庫(kù)存房銷售掉,回籠資金,償還專項(xiàng)貸款、償還供應(yīng)商欠款、發(fā)放員工工資、利用存量土地開(kāi)工建設(shè)新項(xiàng)目,推動(dòng)企業(yè)走出困境。
那么,售房問(wèn)題做得如何呢?國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2023年上半年,全國(guó)商品房銷售面積59515萬(wàn)平方米,同比下降5.3%,其中住宅銷售面積下降2.8%。6月末,商品房待售面積64159萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)17.0%。其中,住宅待售面積增長(zhǎng)18.0%。“一增一減”,顯示了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況并不好,市場(chǎng)仍然處于低迷狀態(tài),要想緩解房企的資金緊張矛盾,壓力很大。這其中,頭部房企是最大的壓力,也是市場(chǎng)中最大的風(fēng)險(xiǎn)源。
中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2023年上半年,TOP10房企銷售額平均較上年增長(zhǎng)6.0%,TOP11-30房企銷售額平均較上年增長(zhǎng)1.0%,TOP31-50房企銷售平均較上年下降6.4%,TOP51-100房企銷售額平均同比下降9.6%。而在銷售狀況較好的頭部房企中,銷售狀況較好的是央國(guó)企,民企仍在大幅下降過(guò)程中。與上年同期相比,TOP50房企中,央國(guó)企平均增長(zhǎng)45.8%,穩(wěn)健民企增長(zhǎng)14.2%,混合所有企業(yè)增長(zhǎng)7.7%,出險(xiǎn)民企下降36.6%。與2021年同期比較,央國(guó)企平均增長(zhǎng)8.7%,穩(wěn)健民企、混合所有企業(yè)平均下降40%左右,出險(xiǎn)民企平均下降超過(guò)70%。
近日,一直被認(rèn)為穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的碧桂園,也出現(xiàn)了險(xiǎn)情,成為又一顆扔向房地產(chǎn)市場(chǎng)的高當(dāng)量炸彈。雖然企業(yè)聲稱沒(méi)有躺平,將采取更有力有效的措施,全力以赴保交付,化解階段性流動(dòng)壓力,保障經(jīng)營(yíng)有序開(kāi)展。但是,口號(hào)與現(xiàn)實(shí)之間的差距還是比較大的,能否實(shí)現(xiàn),需要關(guān)注。也就是說(shuō),如果房企把目標(biāo)設(shè)定在“保交樓”上,出險(xiǎn)就會(huì)成為必然。房企的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是“保銷售”“保資金回籠”“保資金鏈不斷”。只有這樣,才能確保企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行,才能不出現(xiàn)任何風(fēng)險(xiǎn)。而降價(jià)售房,是房企走出困境唯一的出路。沒(méi)有選擇,也不能等待。
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