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88家房企搶奪一塊地！為何廈門土拍如此火熱？“中獎?wù)摺北灰山鸬伛R甲

本報記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道

廈門2023年首次宅地出讓的熱度超出了眾人的想象，最高單幅地塊參拍房企高達(dá)88家。

【資料圖】

5月10日，廈門出讓3宗住宅用地，2宗封頂觸發(fā)搖號，1宗底價成交，共攬金約101億元。據(jù)中指研究院透露，廈門此次土拍其中五緣灣地塊參拍房企達(dá)到88家，由杭州運川搖號摘取，成交價24.75億元，溢價率12.0%；體育公園地塊參拍房企達(dá)34家，由招商搖號獲取，成交價63.7億元，溢價率12.2%。而翔安彭厝地塊參拍房企僅3家，由國貿(mào)底價13億元摘取。

對于廈門此次土拍，中指研究院分析師孟新增在5月10日向《華夏時報》記者指出，整體來看，廈門此次土拍釋放出積極信號，企業(yè)參拍數(shù)量創(chuàng)下近些年記錄，企業(yè)投資信心有所修復(fù)。但島內(nèi)、島外市場分化仍在，疊加廈門土地端供應(yīng)相對稀缺，核心區(qū)域或板塊的土地競爭仍較激烈。

88家房企搶一塊地

據(jù)了解，此次廈門僅出讓3宗宅地，其中2宗位于島內(nèi)湖里區(qū)五緣灣板塊，分別為2023P05地塊（以下稱“五緣灣地塊”）和2023P06地塊（以下稱“體育公園地塊”），另1宗則位于島外翔安區(qū)彭厝板塊。整體來看，此次廈門土拍延續(xù)了“體量小、地塊精”的供應(yīng)方式。

值得一提的是，參與島內(nèi)湖里區(qū)五緣灣地塊的參拍主體數(shù)量多達(dá)88家，如中海、保利、招商、金茂、建發(fā)、華潤等；而體育公園地塊報名主體數(shù)量也較多，有34家房企。此次參與競拍的房企數(shù)量創(chuàng)出近年來廈門土地出讓新高。

對于88家房企搶奪五緣灣板塊的原因，孟新增向記者分析稱，五緣灣地塊體量較小，不足5萬平方米，拿地總價門檻較低；住宅限價7.2萬元/平米，起始房地價差2.69萬元/平米，房企有一定利潤空間；同時地塊位于島內(nèi)，周邊配套成熟，且靠近地鐵站，未來項目去化預(yù)期相對較好。

同時，孟新增也提及，體育公園地塊位置較優(yōu)越，周邊配套完善，且套均面積限制90平米，進(jìn)一步下拉島內(nèi)剛需總價門檻。

需要注意的是，廈門市分為6個轄區(qū)，其中，島內(nèi)為思明區(qū)、湖里區(qū)，島外為集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉5月10日向記者指出，從廈門來看，島內(nèi)島外兩重天，島外和內(nèi)地?zé)狳c城市外圍區(qū)域無異，庫存消化周期較長，去庫存難度大，但島內(nèi)就是另一番天地。一方面，島內(nèi)是公共服務(wù)、治理水平最高的區(qū)域，城市面貌不輸一線城市；另一方面，島內(nèi)供地非常緊張，出來一宗地往往被瘋搶。

“廈門的島內(nèi)，非常特殊，不僅是廈門人希望買房的區(qū)域，也是福建人希望買房的區(qū)域，甚至可以說是全球閩南人希望買房和居住的區(qū)域。因此，當(dāng)其客戶群是一批超級有錢的人群，其房子就會受到青睞，在供應(yīng)規(guī)模小和彈性不大的情況下，開發(fā)商對盈利的確定性預(yù)期很高，也加大了對地塊的爭搶。”李宇嘉說道。

而從島內(nèi)兩宗地的出讓結(jié)果來看，五緣灣地塊被杭州運川企業(yè)管理咨詢有限公司（簡稱“杭州運川”）搖號拿下，成交總價24.75億元，樓面價5.05萬元/平米，溢價率為12%。能成為1/88，不得不說，杭州運川的運氣爆棚。值得一提的是，據(jù)相關(guān)媒體報道，五緣灣地塊開拍僅十幾分鐘，競拍價格便觸及上限，進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。有房企員工在現(xiàn)場感慨，搖號箱里的黃色小球都快放不下了。

那“運氣爆棚”的杭州運川是什么來頭？

天眼查資料顯示，杭州運川成立于2021年3月，注冊資本為4億元，目前由3個自然人持股。不過，杭州運川的歷史股東信息顯示，杭州運川一開始由杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“杭州金地”）持股100%，認(rèn)繳金額10萬元。2022年11月24日，杭州金地退出。出于上述的信息，且廈門土拍并沒有對“馬甲”明令禁止，所以外界懷疑杭州運川是金地的“馬甲”公司。

杭州運川股東信息。 圖源：天眼查

此外，從體育公園地塊出讓結(jié)果來看，34家房企參與搖號，最終由招商拿下，成交溢價率12%?？硕鸬禺a(chǎn)研究指出，此次招商拿下的體育公園地塊，是其自2017年以后在廈門拿下的第一宗含宅地塊，有效補充了招商蛇口在廈門的土地儲備。

分化加劇

相比于島內(nèi)地塊的火熱，此次土拍中唯一一宗島外地塊，則顯得冷清，僅有3家房企參拍，且由長期深耕廈門的本土國企國貿(mào)地產(chǎn)以底價競得。

對于此次土拍中出現(xiàn)的“冰火兩重天”情況，李宇嘉表示：“樓市小陽春后分化加劇，一方面是熱點和非熱點城市的分化，另一方面就是安全區(qū)（中心區(qū)）與非安全區(qū)（主要是外圍）的分化，再就是樓盤的分化，區(qū)位優(yōu)勢突出的改善盤受到市場歡迎，其他盤則表現(xiàn)一般，去年以來一直是這種趨勢?；谶@種分化，即便全市庫存仍舊比較大，去化難，但部分片區(qū)會熱起來。開發(fā)商會爭搶這些熱起來的部分片區(qū)，這也是確定性的、安全性較強的貨值。其實，這種分化在2022年已經(jīng)顯現(xiàn)，導(dǎo)致的結(jié)果就是，這些片區(qū)現(xiàn)在貨值沒有了，特別是2023年一季度小陽春之后，迅速去化，開發(fā)商需要補庫存?！?/p>

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止4月底，廈門全市廣義庫存約483萬平米，去化周期約25個月。此外，克而瑞廈門團隊指出，從后期競爭壓力的角度來看，島內(nèi)去化周期表現(xiàn)良好，島外核心區(qū)域如集美環(huán)杏林灣板塊庫存壓力也相對較小，近年島外的主力供應(yīng)區(qū)域海滄、翔安、同安庫存積壓較為嚴(yán)重，特別是遠(yuǎn)郊區(qū)域板塊如汀溪、新圩、東孚等去化承壓巨大。整體來看庫存壓力以島內(nèi)—島外核心區(qū)域—島外遠(yuǎn)郊區(qū)域呈現(xiàn)逐步增大的趨勢。

李宇嘉還表示，廈門島內(nèi)五緣灣地塊、體育公園地塊報名主體數(shù)量創(chuàng)出新高，就是在這種背景下出現(xiàn)的。當(dāng)所有開發(fā)商都要爭搶安全區(qū)、爭搶確定性，其結(jié)果就是極少數(shù)部分地塊被眾多開發(fā)商爭搶，而其他地塊表現(xiàn)一般，甚至流拍。而地方政府出讓壓箱底的“地塊”，定價合理、配建指標(biāo)少等，也加劇了這一趨勢。

除此之外，廈門島內(nèi)土地常年供不應(yīng)求的情況，也助推了此次土拍的火熱。

克而瑞地產(chǎn)研究指出，自2015年到2022年，廈門含宅用地總成交建面為1705萬平米，而成交的普通住宅建面為1751萬平米，土地呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。而細(xì)化到區(qū)域?qū)用鎰t更加明顯，島內(nèi)作為廈門最為核心的區(qū)域，由于受到天然地理因素的限制，土地供應(yīng)連續(xù)多年處于低位，2021年和2022年，在島內(nèi)提升土地供應(yīng)量的情況下，島內(nèi)的土地成交建面才占全市總成交建面的三成左右，而此前占比均在20%以下。

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