88家房企搶奪一塊地!為何廈門土拍如此火熱?“中獎?wù)摺北灰山鸬伛R甲
本報記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道
廈門2023年首次宅地出讓的熱度超出了眾人的想象,最高單幅地塊參拍房企高達(dá)88家。
【資料圖】
5月10日,廈門出讓3宗住宅用地,2宗封頂觸發(fā)搖號,1宗底價成交,共攬金約101億元。據(jù)中指研究院透露,廈門此次土拍其中五緣灣地塊參拍房企達(dá)到88家,由杭州運川搖號摘取,成交價24.75億元,溢價率12.0%;體育公園地塊參拍房企達(dá)34家,由招商搖號獲取,成交價63.7億元,溢價率12.2%。而翔安彭厝地塊參拍房企僅3家,由國貿(mào)底價13億元摘取。
對于廈門此次土拍,中指研究院分析師孟新增在5月10日向《華夏時報》記者指出,整體來看,廈門此次土拍釋放出積極信號,企業(yè)參拍數(shù)量創(chuàng)下近些年記錄,企業(yè)投資信心有所修復(fù)。但島內(nèi)、島外市場分化仍在,疊加廈門土地端供應(yīng)相對稀缺,核心區(qū)域或板塊的土地競爭仍較激烈。
88家房企搶一塊地
據(jù)了解,此次廈門僅出讓3宗宅地,其中2宗位于島內(nèi)湖里區(qū)五緣灣板塊,分別為2023P05地塊(以下稱“五緣灣地塊”)和2023P06地塊(以下稱“體育公園地塊”),另1宗則位于島外翔安區(qū)彭厝板塊。整體來看,此次廈門土拍延續(xù)了“體量小、地塊精”的供應(yīng)方式。
值得一提的是,參與島內(nèi)湖里區(qū)五緣灣地塊的參拍主體數(shù)量多達(dá)88家,如中海、保利、招商、金茂、建發(fā)、華潤等;而體育公園地塊報名主體數(shù)量也較多,有34家房企。此次參與競拍的房企數(shù)量創(chuàng)出近年來廈門土地出讓新高。
對于88家房企搶奪五緣灣板塊的原因,孟新增向記者分析稱,五緣灣地塊體量較小,不足5萬平方米,拿地總價門檻較低;住宅限價7.2萬元/平米,起始房地價差2.69萬元/平米,房企有一定利潤空間;同時地塊位于島內(nèi),周邊配套成熟,且靠近地鐵站,未來項目去化預(yù)期相對較好。
同時,孟新增也提及,體育公園地塊位置較優(yōu)越,周邊配套完善,且套均面積限制90平米,進(jìn)一步下拉島內(nèi)剛需總價門檻。
需要注意的是,廈門市分為6個轄區(qū),其中,島內(nèi)為思明區(qū)、湖里區(qū),島外為集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉5月10日向記者指出,從廈門來看,島內(nèi)島外兩重天,島外和內(nèi)地?zé)狳c城市外圍區(qū)域無異,庫存消化周期較長,去庫存難度大,但島內(nèi)就是另一番天地。一方面,島內(nèi)是公共服務(wù)、治理水平最高的區(qū)域,城市面貌不輸一線城市;另一方面,島內(nèi)供地非常緊張,出來一宗地往往被瘋搶。
“廈門的島內(nèi),非常特殊,不僅是廈門人希望買房的區(qū)域,也是福建人希望買房的區(qū)域,甚至可以說是全球閩南人希望買房和居住的區(qū)域。因此,當(dāng)其客戶群是一批超級有錢的人群,其房子就會受到青睞,在供應(yīng)規(guī)模小和彈性不大的情況下,開發(fā)商對盈利的確定性預(yù)期很高,也加大了對地塊的爭搶。”李宇嘉說道。
而從島內(nèi)兩宗地的出讓結(jié)果來看,五緣灣地塊被杭州運川企業(yè)管理咨詢有限公司(簡稱“杭州運川”)搖號拿下,成交總價24.75億元,樓面價5.05萬元/平米,溢價率為12%。能成為1/88,不得不說,杭州運川的運氣爆棚。值得一提的是,據(jù)相關(guān)媒體報道,五緣灣地塊開拍僅十幾分鐘,競拍價格便觸及上限,進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。有房企員工在現(xiàn)場感慨,搖號箱里的黃色小球都快放不下了。
那“運氣爆棚”的杭州運川是什么來頭?
天眼查資料顯示,杭州運川成立于2021年3月,注冊資本為4億元,目前由3個自然人持股。不過,杭州運川的歷史股東信息顯示,杭州運川一開始由杭州金地自在城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱“杭州金地”)持股100%,認(rèn)繳金額10萬元。2022年11月24日,杭州金地退出。出于上述的信息,且廈門土拍并沒有對“馬甲”明令禁止,所以外界懷疑杭州運川是金地的“馬甲”公司。
杭州運川股東信息。 圖源:天眼查
此外,從體育公園地塊出讓結(jié)果來看,34家房企參與搖號,最終由招商拿下,成交溢價率12%??硕鸬禺a(chǎn)研究指出,此次招商拿下的體育公園地塊,是其自2017年以后在廈門拿下的第一宗含宅地塊,有效補充了招商蛇口在廈門的土地儲備。
分化加劇
相比于島內(nèi)地塊的火熱,此次土拍中唯一一宗島外地塊,則顯得冷清,僅有3家房企參拍,且由長期深耕廈門的本土國企國貿(mào)地產(chǎn)以底價競得。
對于此次土拍中出現(xiàn)的“冰火兩重天”情況,李宇嘉表示:“樓市小陽春后分化加劇,一方面是熱點和非熱點城市的分化,另一方面就是安全區(qū)(中心區(qū))與非安全區(qū)(主要是外圍)的分化,再就是樓盤的分化,區(qū)位優(yōu)勢突出的改善盤受到市場歡迎,其他盤則表現(xiàn)一般,去年以來一直是這種趨勢?;谶@種分化,即便全市庫存仍舊比較大,去化難,但部分片區(qū)會熱起來。開發(fā)商會爭搶這些熱起來的部分片區(qū),這也是確定性的、安全性較強的貨值。其實,這種分化在2022年已經(jīng)顯現(xiàn),導(dǎo)致的結(jié)果就是,這些片區(qū)現(xiàn)在貨值沒有了,特別是2023年一季度小陽春之后,迅速去化,開發(fā)商需要補庫存?!?/p>
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截止4月底,廈門全市廣義庫存約483萬平米,去化周期約25個月。此外,克而瑞廈門團隊指出,從后期競爭壓力的角度來看,島內(nèi)去化周期表現(xiàn)良好,島外核心區(qū)域如集美環(huán)杏林灣板塊庫存壓力也相對較小,近年島外的主力供應(yīng)區(qū)域海滄、翔安、同安庫存積壓較為嚴(yán)重,特別是遠(yuǎn)郊區(qū)域板塊如汀溪、新圩、東孚等去化承壓巨大。整體來看庫存壓力以島內(nèi)—島外核心區(qū)域—島外遠(yuǎn)郊區(qū)域呈現(xiàn)逐步增大的趨勢。
李宇嘉還表示,廈門島內(nèi)五緣灣地塊、體育公園地塊報名主體數(shù)量創(chuàng)出新高,就是在這種背景下出現(xiàn)的。當(dāng)所有開發(fā)商都要爭搶安全區(qū)、爭搶確定性,其結(jié)果就是極少數(shù)部分地塊被眾多開發(fā)商爭搶,而其他地塊表現(xiàn)一般,甚至流拍。而地方政府出讓壓箱底的“地塊”,定價合理、配建指標(biāo)少等,也加劇了這一趨勢。
除此之外,廈門島內(nèi)土地常年供不應(yīng)求的情況,也助推了此次土拍的火熱。
克而瑞地產(chǎn)研究指出,自2015年到2022年,廈門含宅用地總成交建面為1705萬平米,而成交的普通住宅建面為1751萬平米,土地呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。而細(xì)化到區(qū)域?qū)用鎰t更加明顯,島內(nèi)作為廈門最為核心的區(qū)域,由于受到天然地理因素的限制,土地供應(yīng)連續(xù)多年處于低位,2021年和2022年,在島內(nèi)提升土地供應(yīng)量的情況下,島內(nèi)的土地成交建面才占全市總成交建面的三成左右,而此前占比均在20%以下。
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