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北京日報客戶端 | 記者 徐慧瑤

(資料圖)

“民宿+京郊游”熱度不減的當(dāng)下，也伴生著不少法律風(fēng)險。2019年以來，門頭溝法院共計受理涉民宿產(chǎn)業(yè)案件137件，其中民宿開發(fā)、建設(shè)階段產(chǎn)生的糾紛占到60%以上。民宿經(jīng)營者該如何防范法律風(fēng)險？5月25日，門頭溝法院王平村法庭負責(zé)人馬鋼錘對此提出建議。

租房不能超過20年

民宿開發(fā)階段的房屋租賃合同，容易出現(xiàn)出租房屋存在多個權(quán)利人、宅基地使用權(quán)存在糾紛等問題。對此，馬鋼錘法官建議，租房時應(yīng)注意：一是房屋產(chǎn)權(quán)要明確清晰，一般要和房屋所有權(quán)人簽訂租賃合同。如果有多個權(quán)利人，應(yīng)注意核查出租人是否取得了其他權(quán)利人的同意，并留存相關(guān)證據(jù)。如果宅基地使用權(quán)存在糾紛的，在行政機關(guān)確認(rèn)權(quán)屬前，不建議租賃該宅基地上的房屋。二是房屋租賃不能超過20年，超過部分無效。由于民宿產(chǎn)業(yè)屬于投資周期長的產(chǎn)業(yè)，一般房屋租賃都達到20年，要注意和出租方講清法律和政策，一旦簽訂長期租賃合同，不能隨意解除要回房產(chǎn)。

房屋建設(shè)應(yīng)合法

在民宿建設(shè)過程中，容易因合同約定不明、房屋建設(shè)不符合政策等問題引發(fā)合同糾紛。馬鋼錘法官建議，一是要選取有資質(zhì)的單位進行建設(shè)施工。雖然開發(fā)民宿屬于閑置宅基地和閑置住宅的盤活利用，本質(zhì)上仍屬于農(nóng)村低層自住房屋，并不要求施工方具備相應(yīng)的建筑資質(zhì)。但民宿建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、投資水平遠超一般農(nóng)村房屋標(biāo)準(zhǔn)，往往工藝復(fù)雜、項目繁多，且需要進行市場運營，應(yīng)對工程質(zhì)量進行嚴(yán)格把控，盡量選取有資質(zhì)的單位進行建設(shè)。

二是建設(shè)施工合同應(yīng)對建設(shè)分項、施工標(biāo)準(zhǔn)、用料用材、交付標(biāo)準(zhǔn)、工程結(jié)算、質(zhì)量保證金、農(nóng)民工工資保證金、違約責(zé)任等進行明確約定。防止因約定不明產(chǎn)生爭議，增加施工費用。

三是房屋建設(shè)應(yīng)符合北京市相關(guān)政策。要嚴(yán)格按照村莊規(guī)劃和村莊建筑風(fēng)貌管控施工改建，嚴(yán)禁借租賃、盤活利用之名違法違規(guī)圈占、買賣或變相買賣宅基地。建設(shè)應(yīng)征求四鄰?fù)猓⑼咨铺幚砗孟噜応P(guān)系，特別是不能為了民宿美觀侵犯四周鄰里正常生活的隱私權(quán)。

農(nóng)民工工資勿拖欠

此外，民宿建設(shè)中用工多使用農(nóng)民工群體，易產(chǎn)生拖欠勞務(wù)費用、提供勞務(wù)者受害等問題。馬鋼錘法官提醒經(jīng)營者：一是建設(shè)施工合同中明確約定關(guān)于支付農(nóng)民工工資的條款，比如：施工人拖欠農(nóng)民工工資，發(fā)包人代為結(jié)算后，應(yīng)從工程價款中扣除；施工人應(yīng)預(yù)交一定數(shù)額的農(nóng)民工工資保證金，方可進場施工等。

二是發(fā)包方與承包方都應(yīng)盡到合理的安全保障義務(wù)，特別是要做好必要的施工措施，提供安全水、電，注意建筑設(shè)備、運輸工具使用安全，加強上崗培訓(xùn)。如有條件，可以為農(nóng)民工購買商業(yè)意外傷害保險，在出現(xiàn)意外時增強賠付能力。

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