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北京日報客戶端 | 記者 李松林 潘福達 美編 吳薇

近段時間，一種叫作“轉貸降息”的生意正暗流涌動。他們盯準的，是一些感到房貸利率高、想提前還貸省利息的人。在某些金融公司和貸款中介口中，只要經(jīng)過他們的一番運作，房貸就可以轉化為利率更低更“省錢”的經(jīng)營貸。記者調查發(fā)現(xiàn)，盡管他們都聲稱可規(guī)避貸后檢查，但這背后涉及的多種費用和復雜流程，暗藏多重風險。

【資料圖】

現(xiàn)狀

中介扎堆轉貸業(yè)務

“現(xiàn)在中介的營銷這么露骨了嗎？就差把‘經(jīng)營貸置換房貸’的宣傳語貼腦門上了?！睅滋烨?，市民張女士接到了自稱是工行信貸員的來電，上來就勸她轉房貸，利率能做到3.35%。

抱著好奇的心態(tài)，張女士添加了這位信貸員的微信，對方發(fā)來了一個算賬的表格，轉貸后利率為3.25%、貸款300萬元的情況下，和買房按揭貸款30年相比，經(jīng)營貸款30年可以省169萬元?！拔也豢赡芙o您賺169萬元，但我可以給您省169萬元，超過4.5%以上的按揭利率可以轉化為3.35%左右?！睂Ψ綆缀趺織l朋友圈都在推薦“房貸低息置換”。

沒過兩天，她又看到一篇貸款攻略文章，介紹了房貸轉經(jīng)營貸的各種操作細節(jié)?！盀榱藫Q房，未來越來越多改善需求客戶會加入經(jīng)營貸置換高息房貸潮?！蔽恼陆o出如此預判，還附上了咨詢師的聯(lián)系方式。

經(jīng)營貸置換房貸如何操作？按多位貸款中介的介紹，購房者需先結清房貸，再將房屋以個體工商戶或企業(yè)法人、實控人、大股東的名義抵押給銀行，以此借出經(jīng)營貸。這筆借來結清房貸的資金，通常也被稱為“過橋資金”。若個人不是個體工商戶或名下沒有公司，一些貸款中介還可以提供辦理殼公司的渠道。

記者以購房人身份咨詢了一家貸款中介業(yè)務員，詳細了解轉貸的操作流程?！笆紫刃枰J款人經(jīng)營一家公司，要么您朋友有公司能給您加上股東，要么我們幫著收購企業(yè)?！边@位業(yè)務員介紹，用戶選擇全款買房，自有資金不夠可使用公司提供的過橋墊資，用新房本辦理經(jīng)營貸，順利的話10天就能完成轉貸，經(jīng)營貸的利率最低能做到3.35%左右，比5.35%的二套房貸利率低了不少。

面對記者提出轉貸存在風險的疑慮，對方表示：“我們合作的都是大銀行，您只需要做到公司的確存在、按時還款就沒問題。”這位工作人員打包票說，最近很多人都來辦轉貸，“轉貸沒有風險”。

生意

經(jīng)營貸成“香餑餑”

“房貸利率5.68%轉貸到4.45%，100萬房貸省下利息超57萬元”“6招教你降低房貸利率”……近期，互聯(lián)網(wǎng)平臺上，一些房地產(chǎn)領域的中介經(jīng)紀人紛紛發(fā)布“轉貸降息”信息。一名中介還直接表示，之前5.68%至6.3%的利率，都可以安排到3.8%。

記者發(fā)現(xiàn)，類似信息和業(yè)務的頻頻亮相，主要瞄準的是想提前還房貸，節(jié)約利息支出的人群。在一些中介和金融公司口中，即使是超過年化利率5%及以上的房貸，也可以輕松降到3%至4%之間?！稗D貸降息”的主要貸款類型則是經(jīng)營貸。

近幾年，隨著國家對中小微企業(yè)支持力度的加大和貸款市場報價利率逐步走低，很多銀行的經(jīng)營貸利率已下調至不到4%的水平。以北京為例，目前，北京地區(qū)二套房貸利率為5.35%，遠高于經(jīng)營貸利率，兩者之前的利率差留下了套利空間，也成了中介誘使購房人的理由。

經(jīng)營貸是面向個體工商戶、小微企業(yè)等經(jīng)營實體，且用于經(jīng)營性用途的貸款。但在提供“轉貸降息”“以貸換貸”生意的人口中，經(jīng)營貸無疑是房貸“轉貸降息”的一個“香餑餑”，且有方式規(guī)避貸后檢查。

另一家“一站式貸款服務平臺”的貸款經(jīng)理，簡單了解信息后，同樣給出了轉經(jīng)營貸的方式，他宣稱年化利率可以降至3.5%。他透露，自己所在的公司已經(jīng)營了十幾年，可以提供最簡便的轉貸降息流程和方式，“最近，我們都轉了幾十筆了?！?/p>

套路

要“借殼”且費用多

轉經(jīng)營貸，大概是什么流程？名下沒有公司又該怎么辦？調查發(fā)現(xiàn)，這些擔憂在“業(yè)內(nèi)人”眼里，都不是問題，只要“借殼”一個公司即可。而這需要個人提前準備好身份證、戶口本、結婚證、房本、流水和征信記錄等資料。

以房貸還剩100萬元，需籌措資金提前還清貸款為例。前述“一站式貸款平臺”的貸款經(jīng)理稱，如果要轉經(jīng)營貸，需要有一個公司做“殼”，先給還款者“過戶”一個公司，然后用這個公司來做借款主體?！澳鷤€人不用給房子解押，也不用借錢。這100萬元我們可以墊資幫您還了，我們借100萬元給您，您把房子解押后，然后到下一家銀行做經(jīng)營貸抵押。銀行放款之后，您把這100萬元還我們就好?！?/p>

類似操作方式大同小異。另一家金融服務公司經(jīng)理也表示，“跟企業(yè)其實是沒大關系的，企業(yè)只是你用來經(jīng)營的一個噱頭?！边@背后，相關公司或中介之所以愿意“墊資”，必然會牽涉費用。經(jīng)過粗略了解，如果是轉為經(jīng)營貸的“轉貸降息”，且需要相關公司或中介墊資，普遍存在手續(xù)費、“服務費”“三方費用”等不同費用。同樣是“轉貸降息”100萬元，有的收取各類費用超過2萬元，有的前前后后需要約5萬元。

各類名目的費用多少暫且不說，“轉貸降息”可能暗藏的合同風險不可不防。銀保監(jiān)會此前就發(fā)出風險提示，不法中介為牟取非法利益，往往慫恿消費者使用中介的過橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過橋利息、服務費、手續(xù)費等各種名目的高額費用，這種將房貸置換為經(jīng)營貸的操作隱藏著違約違法、高額收費、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風險。

銀保監(jiān)會表示，根據(jù)相關監(jiān)管規(guī)定，經(jīng)營貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營周轉。銀行與消費者貸款合同會明確約定貸款用途，但在“轉貸”操作下，銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費者承擔違約責任，不但可能被銀行要求提前還貸，個人征信也會受到影響。

回應

別冒險貪短期利益

“最近如果要提前還房貸，是需要排期的。您如果最近就申請，預計得三個月往后?！北本┿y行一支行工作人員說，對“轉貸降息”“以貸換貸”有所耳聞，從他的經(jīng)驗和角度來講，不建議市民這么操作，因為風險點多風險也大。

這名工作人員介紹，類似操作短期看起來是“省錢”了，但這樣的貸款簽合同多為一兩年、兩三年就要續(xù)簽一次。“未來，能否每一期都續(xù)上是個問題。同時，現(xiàn)在給你說的是年化利率三點幾，也不能保證未來都這樣低。即使落到合同里，過幾年對方也存在違約的可能?！?/p>

“那些小貸公司、金融公司或中介，主要是為了掙所謂的‘過橋費’、手續(xù)費等?！边@名工作人員表示，即使是用一些途徑獲得了較低利率的貸款，但這只能算是“蠅頭小利”，長期看不確定性和風險都非常高?！皞€人收入穩(wěn)定，月供沒有壓力的情況下，可預約提前還款或留點現(xiàn)金以備不時之需，而不是尋找這樣風險多的操作方式?！?/p>

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