【二手房掛牌量攀升真相】“二手房掛牌量究竟有多少?”在全國多個重點城市,這都成為了挑動人們神經的敏感話題。盡管機構數(shù)據(jù)在一定程度上可堪佐證,但即便專業(yè)的研究人士,也很難把這個問題回答清晰。另一方面,在直觀感受上,今年三月以來,“賣不動”,似乎成為不少業(yè)主和中介的切身體會。
【資料圖】
那么,二手房真的變成了“不動產”?房主們真的在集體逃離樓市?對于這一追問,機構的答案卻是否定的。
據(jù)貝殼研究院調研,目前二手房掛牌房源價格調降比例占整體掛牌量3-4成,處于正常水平;更值得關注的是,掛牌量增加背后一個關鍵原因是換房需求的增加,也是促使二手房新增掛牌量在短時間內提高的原因,這部分人賣掉二手房之后所得資金仍然會回到市場。遺憾的是,二手房交易不暢,導致許多改善性購房者“賣一買一”的計劃難以實現(xiàn),新房市場亦備受拖累。
所以,當下各地掛牌量高漲的真相,似乎并不全是外界所渲染的“資金在逃離樓市”,而是卡在交易環(huán)節(jié)的置換需求。
對此,受訪業(yè)內人士均建議,搞活二手房市場,提高房子的流通性,可以有效激活樓市活力,因為二手房市場,早已不是一個孤立的市場。
而重新打通“買一賣一”的換房鏈條,則需要在流通環(huán)節(jié)減少堵點,降低交易稅費,減少交易成本,并在核心城市改變“認房認貸”、降低入市門檻等,以提振市場情緒,加快購房需求入市節(jié)奏。
難賣的二手房
近段時間,樓市喧囂發(fā)生在二手房市場,各地掛牌數(shù)據(jù)不斷攀升、“拋售潮”的聲音四起……那些正在賣房的二手房業(yè)主,是最先感知到市場變化的人。
炎炎夏日的北京,張女士正在為手中一套房傷神。今年年初,為了變現(xiàn)回籠資金,她將朝陽區(qū)一套大戶型房子掛出去,內心預期價格千萬有余。但幾個月以來,來看房的人出價都不及預期,與其心理預期差距超百萬,一直難以成交?!澳苜u出去就賣,價格不合適的話,還不如繼續(xù)出租?!睆埮亢軣o奈。
負責維護這套房源的中介表示,最近二手房市場整體情況一般,門店成交量下降了不少,市場整體掛牌和庫存都比較大,房源總量多、客戶心態(tài)謹慎,整體市場成交節(jié)奏變慢了?!耙话阈粜头吭闯山贿€可以,畢竟有剛需群體存在,但大戶型成交周期要更長一些?!?/p>
身在廣州的李女士面臨類似處境。今年年初,為了置換品質更好的新房,她將一套房齡20年的四居室掛牌出去,小區(qū)雖老但地段較優(yōu)配套完善。當時,正值廣州甚至全國樓市溫度上升,二手房市場一片火熱,李女士打算趁這次市場行情賣房置換,且已看中理想的新房項目。
但接下來的賣房之旅,卻不如想象中順利。雖然有意看房的人很多,但廣州龐大的二手房市場存量,讓購房者選擇面寬、決策也極為謹慎。幾個月下來,李女士的房子帶看不少,但至今未成交。沒出手的二手房,成了李女士置換路上的“小難題”。
二手房真的越來越難賣了嗎?除了業(yè)主微觀層面的感受,5月的二手房成交確實有所下滑。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計,5月,10個重點城市二手住宅成交73187套,環(huán)比下降13.83%,較上月跌幅收窄7.29個百分點。
分城市來看,5月重點10城成交量全數(shù)回落。其中,廈門跌幅領跑,本月二手住宅成交1803套,環(huán)比下降24.66%;南京、蘇州緊隨其后,環(huán)比跌幅分別為19.46%、18.37%;深圳、成都跌幅也均在10%以上。
市場需求一直較為穩(wěn)定的北京,近期二手房市場也有降溫跡象。今年3月,北京二手房成交量達到2.2萬套的高峰,創(chuàng)下近5年新高;隨后4月份下滑到約1.39萬套。截至5月末,據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,北京二手房網(wǎng)簽12117套,環(huán)比下滑13 %。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心認為,隨著一季度積壓需求釋放殆盡,4月份成交熱度開始回落,進入5月份,購房市場活躍度繼續(xù)下滑,加上五一小長假的干擾,二手房成交延續(xù)下跌態(tài)勢。同時,近期住建部和市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文規(guī)范房地產中介服務,一定程度也會加重購房者觀望情緒而選擇延緩入市。
掛牌量為何激增?
二手房業(yè)主賣房難,背后不可忽視的影響因素是:多地二手房掛牌量正在攀升。存量市場猶如流動的“蓄水池”,不斷擴大的市場容量,加大了二手房交易的難度。從一線城市到多個核心二線城市,越來越多的人正在出售手中房產。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2023年5月10個重點城市二手住宅掛牌量為213.37萬套,環(huán)比上漲3.62%。從同比看,近一年來,蘇州二手房掛牌量同比漲幅超500%,南京漲幅超200%,深圳、杭州漲幅也均在100%以上。在公開中介平臺上,目前北京市二手房掛牌數(shù)已超12萬套,南京的掛牌量則突破17萬套大關,武漢的逼近20萬套……
不斷增加的二手房源,令樓市前景再添了一層迷霧:“投資客”拋售離場?業(yè)主降價拋售?天量二手房帶來了種種關于市場的猜測。爭議背后,二手房掛牌量增加到底原因如何?需要為此擔憂嗎?
58安居客研究院院長張波表示,二手房在架量不斷增多,主要原因還是市場銷售節(jié)奏變慢,二手房源在架時間增長所致。從安居客線上房源在架時長來看,5月已呈現(xiàn)上漲趨勢,從4月的71.3天上升至5月的75.1天,北、上等一線城市,二手房市場成交量和用戶線上找房熱度都有所下降。
貝殼研究院調研則顯示,目前二手房在售房源量的確在增加,但并不代表“拋售”,掛牌增加的真正原因是換房。一季度新增掛牌量明顯快速上升的城市,如廣州、成都等,恰恰是二手房交易較活躍的城市。上海、北京等城市改善換房需求占比超過7成,多數(shù)二線城市換房需求占比超過5成,多數(shù)消費者選擇“先賣再買”,導致二手房新增掛牌量短時間內增加。
此外,雖然有業(yè)主降價行為,但目前并未出現(xiàn)大幅的“降價潮”。貝殼研究院表示,我國大部分城市房價具有穩(wěn)定性,5月重點50城的二手房掛牌房源價格調降比例,占整體掛牌量的30%-40%,處于正常水平。只有極個別市場本身下行壓力較大的城市,掛牌量增加、同時均價明顯下跌。
民生宏觀·周君芝團隊發(fā)表研報表示,當前二手房掛牌看似放量,實際上新增并未大幅增加,局部板塊異增主要是因為多處掛牌、應對成交周期拉長而提前掛牌等。此外,二手房掛牌動機趨于多元化,背后都有置換并追求改善型住房的影子,當下實際有效掛牌量未如預期嚴峻。
一位房企內部的市場研究人士則認為,對二手房掛牌量的問題,要分城市看待。首先,一線城市本身就是二手房主導的市場,基本面較好,降價房源比例占比較低。同時,綜合考慮去化周期和需求基數(shù),掛牌房源量并不高。而對部分曾經歷快速市場上行、一二手倒掛嚴重的二線城市而言,過去市場上升期曾有大量投資客入場;2023年以來,這些低成本投資房源投入市場,且存在一定降價出售空間,這些城市消化市場存量會更具挑戰(zhàn)。
總體而言,房價預期平穩(wěn)上漲是改善需求釋放的條件,在政策預期不穩(wěn)、房價預期不穩(wěn)的市場中,改善需求往往會被抑制。不過,二手房掛牌量與新房庫存并不等同,有買房就會有賣房,在二手房交易越來越成為主流的市場中,只看二手在售房源量,并不能得出市場供給過多的結論。
被拋棄的“老破小”
若細察各大城市的掛牌房源結構,或可從中探尋到二手房掛牌量較高的另外一個重要原因,即“老破小”正占比不小,且越來越不受買家青睞。
第一財經選取了當前二手房掛牌量較高的10個城市,對其掛牌房源進行分類篩查發(fā)現(xiàn),在掛牌的房源中,一、二室小戶型房源掛牌量占比較大。具體來看,10個城市中,天津一、二室小戶型房源掛牌量占比最高,占掛牌房源總量的比例超過了72%,其次是北京66.66%、沈陽62.14%、西安51.7%。
同時,樓齡在10年以內的次新房掛牌量較少。10個城市掛牌二手房房源中,樓齡在10年以內的次新房房源占掛牌房源總量的比例大多在20%左右。其中,沈陽的次新房房源占比最高,為33.74%;北京占比最低,為10.44%。次新房較少,反之,樓齡超過10年的房源占據(jù)了供應的大頭。
事實上,樓齡大、面積小的二手房確實受歡迎程度較低,其中更多的是,當下購房者對房屋安全性的擔憂、對舒適生活環(huán)境的追求。這從當前的“購房主力軍”——青年群體的選擇中可見一斑。
據(jù)58安居客研究院發(fā)布的2023年青年(1985-2005年出生)置業(yè)報告顯示,接近5成的青年為改善目前的居住環(huán)境而購房;而選擇房源時最注重的因素是小區(qū)的安全防范情況。在戶型方面,超7成的青年更愿意選擇三居室及以上的房源,選擇一居室的占比僅1.3%。此外,青年們多傾向于新房,占比達74.7%,傾向購買二手房的占比僅9.4%。
從資產的角度來看,樓齡較大的住宅資產保值能力也不如次新房。例如,2021年6月房貸額度緊張時,相比樓齡較小的商品住宅,成都不少銀行就收緊了2000年以前建成的二手房按揭貸款審批。
當然,并非所有的“老房子”都不受待見,具有較好學區(qū)屬性的“老房子”依舊是二手房市場中的香餑餑。例如,深圳市福田區(qū)八卦嶺片區(qū)的園嶺新村,建成于上世紀80年代,至今已有40年的樓齡,但因位于深圳名校紅嶺中學的學區(qū)內,成交依舊活躍,是今年前4個月深圳成交top50的熱點小區(qū)之一,且成交均價較2022年四季度上漲了9%。
這樣的房子一旦失去學區(qū)加持,市場價值會隨之下跌,流動性也快速變弱。例如,北京市的著名學區(qū)德勝片區(qū),也是“老破小”聚集地。2021年,該幼升小失去進入名校的機會,一年間,片區(qū)內二手房成交量腰斬,有房源降價200萬元甩賣。
實際上,目前我國有較大比例的家庭居住在樓齡較長的住宅中,保利發(fā)展發(fā)布的房地產行業(yè)白皮書顯示,至2021年,我國有48%的家庭居住在2000年底前建成的房屋中;而原公有住房、經適房及2000年底前建成的大量老舊住房,存在面積小、質量低、配套差、物業(yè)管理不足等問題。
對于這些居住安全性、舒適性較差的老舊小區(qū),可以采取哪些措施提升其住房的質量和市場的流動性?城市更新或許是一種可行的辦法。2020年10月,“實施城市更新行動”首次寫進我國五年計劃,此后相關政策也逐年增加。
與此同時,各地也積極響。從各地公開的城市更新投資計劃來看,整個“十四五”期間遼寧、廣東、成都、浙江等地城市更新相關項目總投資均超過萬億。對于城市更新的落地,已有企業(yè)與政府達成戰(zhàn)略合作,包括大悅城、首開集團、萬科、富力、華潤置地、遠洋集團等。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,“老破小”因為樓齡、基礎設施配套不全等原因,小區(qū)本身存在缺陷,但當前部分“老破小”小區(qū)仍具備一定資源優(yōu)勢,如優(yōu)質的教育資源、相對完備的周邊配套等,隨著城市更新、老舊小區(qū)改造的進一步加快推進,“老破小”的居住品質也有一定提升的空間,因此,部分區(qū)位較好的老舊小區(qū)依然會受到購房者青睞。
如何重啟換房鏈條
二手房市場不是孤立存在的。歷經過我國房地產業(yè)歷經三十多年的發(fā)展,過往建成成交的大量新房漸次進入二手房市場,后者在不少城市中已占據(jù)了頗為重要的地位。
在房地產發(fā)展相對成熟的一線城市,早在2015年時,二手房成交量就遠超新房,其中上海二手房成交面積是新房的1倍以上,北京、深圳的這一比例則分別接近2倍、1.6倍。近年來,不少市場發(fā)達的二線城市也呈現(xiàn)出該趨勢,據(jù)中信證券研報,2021年,南京、合肥、重慶、東莞等二線城市,二手房占一二手成交的比例達4成以上。
盡管目前我國的住房供需總體基本平衡,但有房并不是終點。和10年前不同,當下的住房需求中,絕大多數(shù)是“賣小買大”、“賣舊買新”的改善需求。
在房屋總價處于高位的現(xiàn)階段,改善置業(yè)的資金門檻頗高,賣掉舊房就成為置換的關鍵環(huán)節(jié)。建誠智庫負責人苑承建表示,在一二線城市,房地產市場已經融為一體,形成了“賣一買一”的置換市場鏈條,二手房市場的賣家往往會成為新房市場的購房者,而且也會通過出售二手房獲得購房資金。
據(jù)貝殼研究院調研,一線城市中,北京和上海賣舊買新對當?shù)匦路渴袌龅呢暙I均高于55%;二線城市中,南京、天津、合肥、成都賣舊買新對新房市場的貢獻均超30%。
在這樣高關聯(lián)度的市場中,當二手房活躍度趨弱,置換鏈條上各個環(huán)節(jié)的流通速度也就不可避免地放緩,進入新房市場的潛在需求減弱,新房的購買力萎縮,從而影響整體預期和情緒,促使整個房地產市場持續(xù)低迷。
于是,搞活二手房市場,解決其流通性降低的問題,也就成為重啟置換鏈條、增加市場活力的關鍵舉措。事實上,2022年以來,監(jiān)管層已出臺了不少政策,包括帶押過戶、存量房連單并行辦理、個人所得稅減免等,以提高存量住房流通率,鼓勵賣小買大、賣舊買新。
在當下的時點,業(yè)內給出了進一步的政策建議。針對交易環(huán)節(jié),貝殼研究院指出,交易成本是換房的核心障礙。該機構認為,換房行為涉及到兩個交易,中間的銜接對于順利完成連環(huán)單尤為重要,而目前大部分城市還沒有實現(xiàn)較為順暢的“帶押過戶”,同時若貸款無法準時到位,就會造成連環(huán)單違約。
上述機構還指出,高能級城市仍執(zhí)行的“認房認貸”政策,導致置換時的高首付比例、高貸款利率;同時部分城市存在“賣一買一”征收兩次稅等情況,也對需求釋放形成了制約。
苑承建認為,目前整體市場的癥結在信心不足、預期不穩(wěn),應盡快優(yōu)化改善型需求的購房政策,回歸合理,實質降低改善型需求購房者的壓力,打通市場堵點,重新讓交易活躍,從而穩(wěn)定市場預期。
在具體政策上,陳文靜建議,核心城市優(yōu)化“普宅”的認定標準,降低非普宅的首付比例和稅費,降低購房成本和門檻;按照一區(qū)一策原則,繼續(xù)優(yōu)化限購條件、取消“認房認貸”等,同時可結合生育政策,對多孩家庭的限購套數(shù)、首付比例等給予支持。若政策能及時跟進優(yōu)化調整,市場情緒將得到有效提振,購房需求入市節(jié)奏有望加快,有利于促進行業(yè)良性循環(huán)。
值得一提是,對于流通性受阻的一線城市,上述房企內部的市場研究人士表示,當?shù)厥袌鋈杂谐浞值馁徺I力,目前多是受限于嚴格的政策而較難推進,“稍微放開一點,問題就能解決”。
但在部分較低能級的城市,上述房企人士認為,市場的繼續(xù)下行,促使低成本的投資房源大量入市,不少房東為成交開始大量降價,對新房客戶形成分流。對于這部分市場,同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為,可加快城鎮(zhèn)化節(jié)奏,加大產業(yè)的導入和人才引進,增加產業(yè)和人口的支撐;從短期來看,亦可推行適度的棚改政策。
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