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來源：中國經(jīng)營網(wǎng)

歲末年初，公募基金再添喜訊。1月9日晚間，2022年首單REIT基金——嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施披露認購結(jié)果。據(jù)了解，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT發(fā)行當日便提前結(jié)束募集并進行比例配售。

從發(fā)售情況來看，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT面向公眾投資者募集總額為0.45億份，認購價格為3.514元/份，公眾認購金額超341億元。從配售比例來看，最終公眾發(fā)售配售比例為0.46%。按照發(fā)售公告信息，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT基金計劃募集總額17.57億元，最終發(fā)行累計吸引了近720億元資金參與。

【資料圖】

項目運營良好

據(jù)了解，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)為京東在重慶、廊坊、武漢的三處高標準倉庫。招募說明書顯示，各項目歷史運營情況良好，近3年及一期項目總體保持盈利，投資回報良好，年均經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，疫情期間也未發(fā)生減租、免租情況，現(xiàn)金流穩(wěn)定，市場風險更低。

據(jù)嘉實基金介紹，重慶項目所在的重慶市經(jīng)濟發(fā)展迅速，項目的建造品質(zhì)較好，區(qū)位位于物流集聚區(qū)，租金單價與周邊可比物業(yè)相近，資產(chǎn)價值為6.24億元，由于2016年2月建造之初成本較低，因此當前市場價值較高。

武漢項目所在地武漢市呈現(xiàn)全面恢復、快速增長、質(zhì)效提升、穩(wěn)中向好態(tài)勢，極大提升了物流行業(yè)景氣度，截至去年上半年項目評估價值較賬面價值增值幅度高達130.91%。

廊坊項目雖運營不滿3年，但符合發(fā)行條件，廊坊市屬于環(huán)京主要物流節(jié)點城市，憑借天然的區(qū)位優(yōu)勢承載了北京外溢的區(qū)域性物流商貿(mào)職能，成為了地區(qū)性物流中心和全國物流節(jié)點區(qū)域，因而對于倉儲物流尤其是高標倉的需求較為旺盛?！绊椖烤〇|物流自租的租約長度為6年，高于業(yè)內(nèi)平均水平的3年，且運營至今出租率為100%，已進入穩(wěn)定運營階段。”嘉實基金有關(guān)人士表示。

該人士指出，三個項目均可實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益。從需求角度來看，京東物流對于高標倉需求是長期持續(xù)的，綜合搬倉成本和業(yè)務需求因素，京東物流持續(xù)以符合市場價格水平租賃的可能性較高，項目出租率大概率可保持穩(wěn)定，具備持續(xù)運營能力。從所屬行業(yè)來看，運輸、倉儲和物流平臺管理是物流的三個核心環(huán)節(jié)，項目公司所持有的倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施在物流領(lǐng)域中發(fā)揮著關(guān)鍵性作用，未來發(fā)展空間巨大。

從此前嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT網(wǎng)下詢價結(jié)果能看出這只REIT基金的受歡迎程度。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，該只產(chǎn)品詢價階段受到網(wǎng)下資金青睞，網(wǎng)下發(fā)售累計吸引資金465.06億元，擬認購份額數(shù)量總和132.344億份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的126.04倍，公募REITs產(chǎn)品再現(xiàn)了百倍的認購倍數(shù)。

嘉實基金方面表示，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)均在物流核心節(jié)點城市，京東物流在當?shù)刈赓U需求較強。具體來看，廊坊和重慶項目，京東物流擁有大量自動化設(shè)備，退租及切換成本較高。武漢項目屬于核心成熟位置，周邊無大面積空置倉源，向外圍搬遷會造成綜合運營成本上升。此外，隨著電商需求逆勢增長，京東物流過去兩年業(yè)務經(jīng)營規(guī)模和市場占有率等受影響不明顯，具備持續(xù)整租的實力。且倉儲物流類REITs具有一定的稀缺性，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT是首單民企倉儲物流公募REIT，是市場上稀缺的高標倉儲類REIT產(chǎn)品。

與股、債資產(chǎn)相關(guān)度低

事實上，公募REITs在過去相當長一段時間內(nèi)都在持續(xù)擴容。從2021年的生物質(zhì)發(fā)電、污水處理、高速公路、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流，到2022年的清潔能源、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、保障性租賃住房，再到2023年即將迎來的光伏發(fā)電、海上風力發(fā)電等，REITs產(chǎn)品資產(chǎn)領(lǐng)域一再擴展。

2022年12月27日，首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs——華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT正式登陸資本市場，上市當日二級市場價格上漲8.94%，周內(nèi)上漲9.29%。兩天后，12月29日，市場首批新能源公募REITs申報——中航基金和中信建投基金各自申報了1只新能源領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，這是市場上首批新能源公募REITs。

同樣在12月29日，中金基金也新申報了1只產(chǎn)業(yè)園REIT，專項計劃名稱為中金-湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃，原始權(quán)益人則是湖北省科技投資集團有限公司。

上述幾只公募REITs新產(chǎn)品的上報，不僅意味著這類產(chǎn)品數(shù)量的快速擴容，同時也是底層資產(chǎn)持續(xù)豐富化的表現(xiàn)?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍的進一步擴大，也有助于推動更多優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行上市。

2022年9月底，中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT及富國首創(chuàng)水務REIT等首批五單擴募項目正式獲交易所受理，市場將迎來首發(fā)與擴募雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局。

公募REIT為何會受到基金公司和投資者的追捧？

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部負責人莫一帆在接受，此前發(fā)改委投資司副司長韓志峰透露，2023年力爭REITs發(fā)行數(shù)量達到60只，發(fā)行規(guī)模達到2000億元；意味著未來一年發(fā)行審核速度將會提升，效率提高，同時發(fā)行規(guī)模將會超過已發(fā)行數(shù)量的1倍以上。

天相投顧基金評價中心預計，2023年，REITs產(chǎn)品仍將火爆，因為目前整體來看REITs產(chǎn)品規(guī)模不大，仍屬于稀缺資產(chǎn)，市場認可度高。此外，REITs產(chǎn)品有利于盤活存量資產(chǎn)，為新基建投資提供增量資金來源，也會得到各項政策的支持。

展望2023年，李盛指出，REITs市場將通過新發(fā)和擴募等方式繼續(xù)擴容，一些新的資產(chǎn)類型將陸續(xù)面世，市場可能維持一定的熱度。但隨著市場容量的增加，投資人對REITs產(chǎn)品的認知程度進一步提升，REITs產(chǎn)品的二級市場價格可能會趨于理性，波動率在一定程度上有所下降。

莫一帆提醒，投資者在參與REITs投資時，需要注意以下可能出現(xiàn)的風險。

第一，底層資產(chǎn)運營風險。莫一帆指出，公募REITs投資集中度高，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券(ABS)并最終投資于基礎(chǔ)設(shè)施項目，因此公募REITs收益率很大程度依賴基礎(chǔ)設(shè)施項目運營情況，基礎(chǔ)設(shè)施項目可能受經(jīng)濟環(huán)境變化或運營不善等因素影響，導致實際現(xiàn)金流大幅低于預測數(shù)據(jù)，存在基金收益率不達預期的風險，基礎(chǔ)設(shè)施項目運營過程中租金、收費等收入的波動也將影響基金收益分配水平的穩(wěn)定。

第二，二級市場價格變動風險。莫一帆分析，公募REITs在證券交易所上市交易，二級市場的價格波動將直接影響投資人的投資收益。投資者需仔細研究REITs投向的底層資產(chǎn)質(zhì)量，對于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營情況、現(xiàn)金流預測情況、資產(chǎn)評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據(jù)二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。

莫一帆認為，如果二級市場價格出現(xiàn)比較大的回撤，可能是逢低布局的好機會；如果漲幅已經(jīng)較高的部分產(chǎn)品價格進一步上漲，顯著超出其內(nèi)在價值，短期內(nèi)不建議追高?！罢w看來，公募REITs的投資還是要結(jié)合底層資產(chǎn)的內(nèi)在價值、隱含的長期投資回報率、二級市場流動性，以及投資人自身的投資回報要求，進行綜合考慮和投資判斷?！蹦环f。

標簽： REITs 嘉實基金 公募基金 倉儲物流