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來(lái)源｜大貓研究所&大貓真探社

【資料圖】

最近，香港的地王項(xiàng)目，又起了紛爭(zhēng)。

前幾天，李嘉誠(chéng)現(xiàn)身廣州，跟內(nèi)地的兩家民營(yíng)房企龍光地產(chǎn)和合景泰富進(jìn)行了一場(chǎng)談判，談判的籌碼是100多億港元，李嘉誠(chéng)想要的是，龍光和合景泰富在香港的合作項(xiàng)目。

談判桌上的三方，實(shí)力對(duì)比懸殊，李家的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)財(cái)大氣粗，而龍光和合景泰富則是內(nèi)地的暴雷房企，2022年8月份，龍光地產(chǎn)暫停支付境外債，主動(dòng)暴雷，而今年5月份，合景泰富的美元債違約。

三方的“恩怨”，要追溯到2017年。

2017年2月，香港特區(qū)地政總署公開出讓鴨脷洲利南道一塊12.7萬(wàn)平方呎（約和1.18萬(wàn)平方米）的地塊，以前是駕校的訓(xùn)練場(chǎng)，因?yàn)榕R海，爭(zhēng)搶的房企不少，入標(biāo)的財(cái)團(tuán)很多，其中就包括龍光地產(chǎn)和合景泰富聯(lián)合體以及李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)。

那時(shí)候，內(nèi)地房企買地王，那時(shí)再平常不過(guò)的了，長(zhǎng)實(shí)落敗，龍光和合景泰富勝出。

那個(gè)地塊當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)估值為114.3億港元，最終以168.6億港元成交，比最高估值溢價(jià)47%，每平方呎的樓面地價(jià)22118港元（23.8萬(wàn)港元/㎡），這個(gè)地方很適合建海景房，日后要賣，港媒預(yù)計(jì)，怎么也能賣到32萬(wàn)港元/㎡。

這個(gè)成交價(jià)，打破了二十年前保持的香港最貴地王記錄。

一開始，他們是奔著充分利用去的，準(zhǔn)備建2座洋房，6個(gè)分層豪宅，結(jié)果，開工的時(shí)候，為了能夠快速回籠資金，于是就放棄了洋房計(jì)劃，全部建設(shè)分層豪宅。

豪宅有多豪呢？

295個(gè)住宅，實(shí)用面積從1340-9663平方呎，戶均“千呎豪宅”，而且有中介在宣傳時(shí)，更是打出了“千金買屋，萬(wàn)金買鄰”的口號(hào)，而這些“貴鄰”，不僅包括賭王家族的何超鳳、梁安琪，還有內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)大佬馬化騰，當(dāng)然，最大的噱頭，還得是李嘉誠(chéng)。

只不過(guò)，香港人對(duì)這個(gè)項(xiàng)目，似乎并不太感冒，當(dāng)然了，最主要的是，沒(méi)有點(diǎn)家底，根本沒(méi)法企及。

根據(jù)項(xiàng)目成交信息，開盤半年，僅有三房成交，成交價(jià)最低1.6億港元，而項(xiàng)目單價(jià)折合已經(jīng)達(dá)到了54.7萬(wàn)港元/㎡，比當(dāng)初的媒體預(yù)計(jì)，再溢價(jià)71%。

單價(jià)很瘋狂，但是也不算太高，與港島一些動(dòng)輒10萬(wàn)港元/平方呎的豪宅相比，還有一定的距離，當(dāng)然，也有漲價(jià)空間。

即便現(xiàn)在地產(chǎn)不景氣，但是盤肯定是好盤，而且是稀缺的南向豪宅，未來(lái)也有空間，而且，這個(gè)項(xiàng)目在當(dāng)初建設(shè)的時(shí)候，只融資了100多億，而整個(gè)項(xiàng)目核算下來(lái)，貨值大約360億港元，這么一看，還有融資空間，然后，兩個(gè)開發(fā)商的債務(wù)重組，都有點(diǎn)希望。

但是，事情壞就壞在這100多億的融資。

這100多億融資，主要來(lái)自銀行，當(dāng)然以外資銀行為主，比如大華、匯豐、渣打，還有一部分內(nèi)資銀行參與。

李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)，本來(lái)就是當(dāng)初拍地的參與方，自然也就對(duì)這個(gè)項(xiàng)目非常感興趣，而且，根據(jù)外媒報(bào)道，長(zhǎng)實(shí)已經(jīng)在跟銀行接觸了，意圖也很明顯，拿下這個(gè)100多億的債權(quán)，長(zhǎng)實(shí)就變成了這個(gè)項(xiàng)目最大的債主。

如果，銀行團(tuán)將債權(quán)轉(zhuǎn)給長(zhǎng)實(shí)，那么，長(zhǎng)實(shí)就有概率反對(duì)這兩位昔日競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的債務(wù)重組計(jì)劃，而如果債務(wù)重組計(jì)劃落空，這個(gè)項(xiàng)目可能就會(huì)被拍賣，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)拍賣的話，不少實(shí)力房企自顧不暇，長(zhǎng)實(shí)面對(duì)的不僅是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，而且價(jià)格更低。

多少有點(diǎn)“趁火打劫”的意思。

如果長(zhǎng)實(shí)真的能成功抄底，那么意味著“貴鄰”李嘉誠(chéng)不僅能報(bào)了當(dāng)初的“搶地之仇”，更能通過(guò)項(xiàng)目賺取更多的利潤(rùn)。

當(dāng)然了，收購(gòu)還沒(méi)落定。

該急的已經(jīng)急了，該淡定的，仍然淡定。

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