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中國(guó)網(wǎng)·美麗江蘇訊 11月下旬，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)文匯工業(yè)園的人才公寓即將正式對(duì)外開(kāi)業(yè)，這是自今年7月，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的西安交大科創(chuàng)園“工改租”人才公寓順利開(kāi)業(yè)后，開(kāi)發(fā)區(qū)與建行江蘇省市分行、建信住房江蘇公司共同聯(lián)動(dòng)下，在揚(yáng)州落地的第二個(gè)“工改租”人才公寓項(xiàng)目。

萬(wàn)事開(kāi)頭難，回想在江蘇省落地的首個(gè)“工改租”住房租賃項(xiàng)目——揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)西交大科創(chuàng)園“工改租”人才公寓項(xiàng)目，歷時(shí)一年半，原來(lái)閑置的破舊工業(yè)廠房變成了外觀新穎、配置齊全的公寓大樓，這是建行江蘇省分行和建信住房江蘇公司在“工改租”方面的重要突破，是住房租賃戰(zhàn)略服務(wù)園區(qū)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)和新市民的有效嘗試，是建行租賃戰(zhàn)略的江蘇實(shí)踐探索，為建行住房租賃戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)寫(xiě)下了新的注腳。

“工改租”人才公寓(圖/建行江蘇省分行)

【資料圖】

但該項(xiàng)目毫無(wú)先例可循，項(xiàng)目執(zhí)行之初無(wú)疑是“摸著石頭過(guò)河”的全新挑戰(zhàn)。

首個(gè)“工改租”項(xiàng)目落地 建行住房租賃戰(zhàn)略的一次創(chuàng)新探索

始建于1992年的揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，在2009年7月升級(jí)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)不斷煥新、迭代，產(chǎn)生了大量閑置資產(chǎn)。改制后的揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)總公司接收了這批閑置資產(chǎn)。伴隨著招商引資的深入，區(qū)域內(nèi)各層次人才的租賃需求旺盛，人才公寓供給存在很大缺口，急需要對(duì)閑置資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)活、改造和利用。

缺乏改造的經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)區(qū)，找到了建設(shè)銀行揚(yáng)州分行。

自2017年提出住房租賃戰(zhàn)略以來(lái)，建行經(jīng)過(guò)幾年的耕耘探索，發(fā)展已逐漸成勢(shì)，并取得了良好的戰(zhàn)略創(chuàng)新引領(lǐng)和綜合社會(huì)效應(yīng)。

于是，建行揚(yáng)州分行與建信住房江蘇公司接受了開(kāi)發(fā)區(qū)的邀請(qǐng)。

2020年12月起，建行揚(yáng)州分行開(kāi)始對(duì)接“西安交大科創(chuàng)園和文匯工業(yè)園”工改租人才公寓項(xiàng)目。在對(duì)西交大科創(chuàng)園內(nèi)一棟閑置工業(yè)用房進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研后，建行揚(yáng)州分行、建信住房江蘇公司發(fā)現(xiàn)，問(wèn)題遠(yuǎn)比想象中要復(fù)雜：

該項(xiàng)目面臨的最大難題是，“工改租”在揚(yáng)州乃至全省沒(méi)有任何成功經(jīng)驗(yàn)可供參考，也沒(méi)有任何相關(guān)政策指引，項(xiàng)目的審批手續(xù)辦理更是無(wú)從著手。

建行揚(yáng)州分行和建信住房江蘇公司憑借近年推進(jìn)住房租賃戰(zhàn)略的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，先后收集了浙江、上海、蘇州等地政府關(guān)于“工改租”的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)文件，給開(kāi)發(fā)區(qū)作參考，并免費(fèi)提供項(xiàng)目合規(guī)性方面的咨詢服務(wù)。

開(kāi)業(yè)慶典現(xiàn)場(chǎng)(圖/建行江蘇省分行)

另一邊，開(kāi)發(fā)區(qū)政府具有獨(dú)立審批權(quán)限，項(xiàng)目的規(guī)劃、消防等手續(xù)的審批和辦理只需在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)，這極大地簡(jiǎn)化了“工改租”的推進(jìn)流程。因此，建行揚(yáng)州分行建議在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部直接完成“工改租”審批手續(xù)。

接下來(lái)，各方集中開(kāi)會(huì)討論和解決西交大科創(chuàng)園“工改租”項(xiàng)目的相關(guān)問(wèn)題，最終形成統(tǒng)一的會(huì)議紀(jì)要，推動(dòng)項(xiàng)目落地。

開(kāi)業(yè)當(dāng)天公寓預(yù)定量超95% 多措并舉全力支持改造需求

西交大科創(chuàng)園“工改租”的人才公寓，房源共計(jì)238間，包含了單人間、雙人間、四人間和六人間等多樣戶型，可滿足周邊園區(qū)約900人的住宿需求。公寓精裝交付，還設(shè)置了洗衣房、廚房、電子閱覽室、健身房、便利店等相關(guān)功能區(qū)。多人間甚至連床單、臉盆等物品都已備好，可以直接拎包入住。

很多人最關(guān)心的還是租金，“配置如此齊全的公寓，租金一定不便宜吧?”

建行揚(yáng)州分行住房金融業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人袁海航表示，該項(xiàng)目整體平均租金是1200元/月/套，面積約40平方米。根據(jù)建行揚(yáng)州分行的調(diào)研，項(xiàng)目周邊同等類型、品質(zhì)相當(dāng)?shù)姆孔?，租金大概?800-2000元/月/套。在開(kāi)業(yè)當(dāng)天，公寓預(yù)定量已超95%。

作為江蘇首個(gè)落地的“工改租”的項(xiàng)目，西交大科創(chuàng)園“工改租”人才公寓的開(kāi)業(yè)盛況令建行揚(yáng)州分行的工作人員十分欣喜。作為項(xiàng)目的主要參與者，他們對(duì)其中的困難和付出有著更加深刻的體會(huì)。

由于開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)于閑置房產(chǎn)的改造、規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)缺乏經(jīng)驗(yàn)，也沒(méi)有公寓運(yùn)營(yíng)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，建行揚(yáng)州分行以及建信住房江蘇公司前前后后做了大量的工作，給開(kāi)發(fā)區(qū)提供了多方面的幫助。

除了前期搜集其他城市的政策批文、簡(jiǎn)化審批流程、調(diào)研周邊租金等工作，為進(jìn)一步引導(dǎo)開(kāi)發(fā)區(qū)加大對(duì)西交大工業(yè)用房改建的信心，建信住房江蘇公司利用建行住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟優(yōu)勢(shì)，先后向揚(yáng)州開(kāi)發(fā)區(qū)推薦了魔方公寓、蘇州潤(rùn)家、安歆集團(tuán)等國(guó)內(nèi)知名長(zhǎng)租品牌運(yùn)營(yíng)商，并多次牽頭與開(kāi)發(fā)區(qū)洽談項(xiàng)目改建和運(yùn)營(yíng)方案，最終在2021年3月份確定由總行戰(zhàn)略合作伙伴安歆集團(tuán)向開(kāi)發(fā)區(qū)提供人才公寓改建和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，解決了項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。

在落實(shí)了“工改租”合規(guī)性和項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)合作等方案后，為解決項(xiàng)目融資問(wèn)題，2021年6月，建行江蘇省分行又向揚(yáng)州開(kāi)發(fā)區(qū)提供了住房租賃抵押和支持貸款，授信金額6000萬(wàn)元，期限長(zhǎng)達(dá)20年。

袁海航表示接下來(lái)，建行揚(yáng)州分行還會(huì)參與項(xiàng)目的黨建活動(dòng)室改造，并提供黨建書(shū)籍;后續(xù)將根據(jù)項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)情況，提供人臉識(shí)別等安全保障設(shè)施;在生活服務(wù)上，將配置建行的新產(chǎn)品——“建行生活”手機(jī)APP，邀請(qǐng)周邊商家入駐，公寓住戶注冊(cè)“建行生活”用戶之后，能夠享受滿減優(yōu)惠……

機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存 保障性租賃住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展之路

2021年11月，經(jīng)建行揚(yáng)州分行的引導(dǎo)推薦，西交大“工改租”人才公寓項(xiàng)目作為揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)第一個(gè)正式的青年人才公寓，被揚(yáng)州市住建局納入《2022年揚(yáng)州市保障性租賃住房籌集(計(jì)劃)清單》，成為揚(yáng)州市首批保障性租賃住房項(xiàng)目。

袁海航表示：“我們西交‘工改租’項(xiàng)目形成了很好的市場(chǎng)效應(yīng)，揚(yáng)州的江都區(qū)、寶應(yīng)縣等相關(guān)部門(mén)到項(xiàng)目參觀，也在與我們聯(lián)系，看看有些項(xiàng)目能不能一起合作改造，不一定是‘工改租’，也可能是‘商改租’，我們也還在摸索的過(guò)程中?！?/p>

建信住房江蘇公司給出了這樣一組數(shù)據(jù)：截至目前，建信住房江蘇公司在全省共有75個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)房源約3萬(wàn)間，總面積超150萬(wàn)平方米，總服務(wù)人群超10萬(wàn)人。除了本次開(kāi)業(yè)的西交大科創(chuàng)園人才公寓，還有另外3個(gè)已建成的項(xiàng)目，即南京管家橋項(xiàng)目、無(wú)錫吉祥大廈項(xiàng)目、無(wú)錫集智廣場(chǎng)項(xiàng)目。

同時(shí)，建信住房江蘇公司也坦言，目前暫無(wú)全省“工改租”市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，各地在“工改租”政策及實(shí)施上均處于探索階段。

這便意味著，建行在推進(jìn)類似“工改租”這樣的保障性租賃住房工作中，也將面臨著更多的挑戰(zhàn)。

南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華表示：“‘工改租’帶來(lái)的積極影響是鼓勵(lì)企業(yè)，尤其是園區(qū)類的企業(yè)，可以利用現(xiàn)有土地進(jìn)行改造和建設(shè)，增加保障性租賃住房的供應(yīng)。不過(guò)，要注意的是可持續(xù)發(fā)展。”

“而從長(zhǎng)期來(lái)看，‘工改租’的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)更為重要。”對(duì)此，安歆集團(tuán)江蘇城市總經(jīng)理董方方也表示認(rèn)可。

她認(rèn)為，租賃住房普遍面臨土地成本高、融資成本高、稅率高、租金回報(bào)率低和回報(bào)周期長(zhǎng)的難題。相較于市場(chǎng)化租賃房，產(chǎn)業(yè)園人才公寓或保障性租賃住房可以在土地、融資和稅費(fèi)等方面降低成本，但要面對(duì)租金低于市場(chǎng)價(jià)的要求，參與主體面臨短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)資金平衡的壓力，因此民營(yíng)企業(yè)意向不大，但能納保(納入保障性租賃住房)的村集體用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地、城中村住房等存量物業(yè)多數(shù)在國(guó)企企業(yè)手上。需要多主體協(xié)同，才有利于“工改租”的價(jià)值釋放。

結(jié)語(yǔ)：

7月12日，發(fā)改委印發(fā)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案的通知。通知提到，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，盤(pán)活存量住房資源，擴(kuò)大租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。以人口流入多的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。

在住房問(wèn)題成為社會(huì)痛點(diǎn)的當(dāng)下，建行的住房租賃戰(zhàn)略實(shí)無(wú)疑呼應(yīng)了時(shí)代需求，也彰顯了國(guó)有大行應(yīng)有的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。在保障性租賃住房建設(shè)的征程上，建行任重道遠(yuǎn)。(文/金陵 蘇融軒 圖/建設(shè)銀行江蘇省分行)

標(biāo)簽： 人才公寓 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 建設(shè)銀行 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)