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開欄的話歷時(shí)八年的《北京市住房租賃條例》終于出爐，從堅(jiān)持租購并舉、保護(hù)租賃關(guān)系、規(guī)范租賃市場、保護(hù)群眾權(quán)益等方面對租賃市場進(jìn)行全面規(guī)范?；鶖?shù)龐大的在京租房、出租群體有了首部地方法規(guī)。條例出臺(tái)之日恰逢畢業(yè)租房季，北京商報(bào)推出租房季特別調(diào)查，看看今年的市場都有哪些變化。

居家一個(gè)月，在全民抗疫、政府免租、開源節(jié)流的同時(shí)，包括徐輝在內(nèi)的多位網(wǎng)友卻收到了房租上漲的通知，他們租住的自如公寓在續(xù)約時(shí)均出現(xiàn)了不同程度的漲價(jià)情況，漲價(jià)幅度從幾十元到幾百元不等。不少租客反映管家給出的理由都是要給房東多補(bǔ)錢，公司系統(tǒng)設(shè)置了10%的漲幅。然而房東端卻沒有更多的信息顯示這10%的漲幅落入了房東的口袋。疫情剛緩，市場尚待復(fù)蘇，究竟是迫于房東的壓力漲價(jià)，還是平臺(tái)有別的考慮，為什么提出來的漲幅還能通過降價(jià)的方式砍掉?究竟是誰在疫情下逆市漲房租?10%的設(shè)置又真的能夠獲得市場支持、符合監(jiān)管紅線嗎?

自如線下門店

漲幅10%是系統(tǒng)設(shè)置?

徐輝在今年初從朋友手里轉(zhuǎn)租來一套自如三居室公寓其中一間，當(dāng)時(shí)剩下的租期有半年，租金是3000元每月，因?yàn)榕侣闊?，跟朋友也夠鐵，徐輝并沒有更改底單，這一點(diǎn)自如的管家也知道。

“當(dāng)時(shí)我朋友一共續(xù)租了兩年，第一年月租金漲了40元，第二年漲了60元，我搬過去之前問了管家，得到的回復(fù)是‘漲價(jià)是肯定的，一般控制在3%’。”管家當(dāng)時(shí)也說，相比于搬家的成本，這3%的漲幅是長租公寓運(yùn)營方抵御通貨膨脹的成本，這一點(diǎn)，徐輝也認(rèn)可。

眼看房子到6月就到期了，因?yàn)橐咔樵颍由贤〉膬蓚€(gè)室友都不錯(cuò)，徐輝就跟管家提出了續(xù)簽。“想著疫情都這樣了，經(jīng)濟(jì)都這樣了，今年不可能再漲價(jià)了吧。”現(xiàn)實(shí)給了徐輝響亮的耳光——房租每個(gè)月漲價(jià)320元。

徐輝算了筆賬，按照之前每個(gè)月的租金計(jì)算，他一年的房租外加一個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)費(fèi)，不算水電氣熱，他的租房成本一年是39000元。如果按照中介給出的漲價(jià)后的標(biāo)準(zhǔn)，他一年的租房成本上漲至43160元，漲幅接近11%。

“我當(dāng)時(shí)就問管家是不是趁火打劫，疫情之下國企都在減租，政府也都在各種補(bǔ)貼，我們理解長租公寓是有成本的，但也不能一口氣漲超過10%吧。”在怒懟一頓管家之后，徐輝得到的回復(fù)是：“你跟我說也沒用，這是公司的系統(tǒng)設(shè)置，10%的標(biāo)準(zhǔn)更改不了。”

在投訴無果后，徐輝打算搬家，并將找房委托給了另外一家長租品牌。當(dāng)他將自己要搬家并且會(huì)選擇別的品牌的打算告訴自如管家后，管家旋即告訴他申請到了特殊折扣——只漲70元。“從320元到70元，這可不是小數(shù)目，我就想知道，如果我不鬧，是不是就被坑了。”徐輝說。

漲價(jià)因?yàn)橐嘟o房東?

疫情之下，長租公寓逆市漲價(jià)的并不占少數(shù)。

北京商報(bào)記者在某社交平臺(tái)搜索關(guān)鍵詞“租房漲價(jià)”發(fā)現(xiàn)，和徐輝有類似經(jīng)歷的網(wǎng)友并不在少數(shù)，漲價(jià)幅度也是從幾十元到幾百元不等，不只是在北京，連續(xù)封控超過兩個(gè)月的上海也有不少案例。有的租客和管家經(jīng)過協(xié)商后還是續(xù)約了，而有的則表示不能接受漲價(jià)幅度選擇了退租。

上述租客在談及管家回復(fù)漲價(jià)的原因時(shí)，與徐輝不約而同地遇到了同一個(gè)答復(fù)——系統(tǒng)設(shè)置，從租客們的反饋看，10%的漲幅比例是大部分吐槽長租公寓漲價(jià)帖子中的一個(gè)比例，而最終結(jié)果，基本看市場的走勢、與長租品牌博弈的情況以及是否能夠找到“備胎”有關(guān)。

但包括徐輝在內(nèi)的租客都普遍疑問：在經(jīng)歷了本輪疫情后的京滬租房市場，真的已經(jīng)迅速恢復(fù)到正常的租房旺季水平了嗎?

對此，徐輝所承租的品牌自如方面在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，公司會(huì)根據(jù)房源位置、市場價(jià)格走向、產(chǎn)品配置等多方因素進(jìn)行參考，并動(dòng)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，漲跌情況不一。此外，根據(jù)公司和業(yè)主的委托合同，每年支付給業(yè)主的租金也會(huì)按照一定比例上浮。

“如果是托管房，特別是像自如這樣需要重裝的，長期合同確實(shí)有的給了房東每年一定的漲幅，但平均的幅度不太可能是兩位數(shù)。”某頭部長租公寓負(fù)責(zé)人直言，即便是有漲幅，長租公寓給房東的漲幅也都是固定的數(shù)字，不可能出現(xiàn)去年60元，今年320元這種情況。

成交下跌單套找利潤

而來自市場層面的信息，更無法支持因“市場價(jià)格走向”帶來的房租大幅上漲。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，5月全國重點(diǎn)40城租金水平連續(xù)同環(huán)比微跌，近七成城市租金同比下跌，租金水平為34元/平方米，租金指數(shù)環(huán)比微跌0.7%，同比微跌2.3%。新增掛牌房源均價(jià)為37.9元/平方米，環(huán)比微跌1.3%，同比下跌2.9%，相比于2019年同期跌幅擴(kuò)大至9%。

從城市層面租金指數(shù)來看，全國重點(diǎn)40城中，5月20個(gè)城市租金水平環(huán)比微跌，27個(gè)城市同比微跌，34個(gè)城市租金仍低于2019年同期，其中一線城市北京、廣州、深圳租金低于2019年同期。

市場是一個(gè)常規(guī)偏冷的市場。

“疫情下逆市上漲的情況肯定是不正常的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，理論上經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，租賃市場也應(yīng)該是不太好的，但是反過來講，長租公寓自身壓力很大，有一些租賃的房源沒有租出去，成本就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房租的上漲，所以這個(gè)問題也是需要市場和政府多加關(guān)注的，能讓租客不再感受租金上漲的同時(shí)，也能夠降低企業(yè)成本。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠對此也分析道，一方面由于疫情下市場租金價(jià)格變動(dòng)，房東提價(jià)，導(dǎo)致長租公寓不得不漲價(jià)以保障企業(yè)盈利水平;另一方面由于長租公寓一般會(huì)在上年末簽訂大量房源，準(zhǔn)備年后出租，但在疫情影響下，房源無法及時(shí)出租，長租公寓將面臨一定損失，一定程度上會(huì)選擇漲價(jià)來減少損失。

對此，自如方面給出的京滬兩地出租率為九成。

監(jiān)管的5%紅線

無論是市場還是租房者，都無法接受兩位數(shù)房租上漲的另外一個(gè)原因，是監(jiān)管的考量。

就在本輪疫情期間，歷時(shí)八年的《北京市住房租賃條例》終于出爐，從堅(jiān)持租購并舉、保護(hù)租賃關(guān)系、規(guī)范租賃市場、保護(hù)群眾權(quán)益等方面對租賃市場進(jìn)行全面規(guī)范?；鶖?shù)龐大的在京租房、出租群體有了首部地方法規(guī)。

梁楠直言，北京租賃市場價(jià)格漲幅是設(shè)定了紅線的，規(guī)定“城市住房租金年度漲幅不超過5%”，基于此，長租公寓平臺(tái)續(xù)約自動(dòng)漲價(jià)的比例設(shè)定在10%，一方面為企業(yè)預(yù)留了一定的盈利空間，另一方面比例限定使得租房漲幅不會(huì)加大太多，有利于保障很多青年群體住有所居，同時(shí)也有利于規(guī)避一些長租公寓企業(yè)胡亂抬高租金的市場亂象，進(jìn)而促進(jìn)租賃市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

“這種漲價(jià)前兩年就已經(jīng)在出現(xiàn)了，疫情壓力下要不是政府控制，可能會(huì)漲得更兇。”嚴(yán)躍進(jìn)也表示，政府一般把漲幅設(shè)定在5%，但是有些地方可能一年一調(diào)，是存在漲幅10%的水平的。(記者 盧揚(yáng) 實(shí)習(xí)記者 孫永志/文 張旭鴻/攝)

標(biāo)簽： 北京市住房租賃條例 自如公寓 房租上漲 長租公寓企業(yè) 深圳住房租金