消停點吧。
李嘉誠抄個底,房產中介又給整高潮了。斯基朋友圈的中介們也開始張羅,有個中介興起之時還作了兩句詩:
(資料圖片僅供參考)
買在無人問津處,賣在人聲鼎沸時。
李嘉誠都開始抄底了,等等哥們比李嘉誠還能預判市場嗎?
先說李超人抄的是啥底吧。
從去年開始,李超人又有抄底的跡象。去年7月參與競買中國恒大中心,前陣子有個銀團打算出售兩家內地房企一筆貸款的權益,人家又成為潛在買家之一。
先劃出關鍵詞:這些項目都在香港。
非要跟內地扯上關系的話,那也就是內地房企在香港的項目。
從去年開始,抄底香港的可不只有李超人。
去年年底,李寧以每月200萬港元的租金租用了新港中心約630平方米的雙層門店。
這個店面位于尖沙咀廣東道,臨近高端購物中心海港城。這個店面以前的租客是周生生,人家租的時候月租到過7000萬港元。
香奈兒最近在銅鑼灣渣甸街京華中心也租下了一個門面,是一個約為1765平方米的兩層復式商鋪以及高達6層的沿街廣告外立面。
這個店面的最長總租期可達9年,據說每月租金300萬港元。
店面在香奈兒來之前,已經空了3年。
上一任租客是內衣品牌維多利亞的秘密,2017年的月租大概是700萬港元。再往前一任租客,支付過1080萬港元的月租。
李超人抄底的是龍光集團和合景泰富共同在香港開發(fā)的項目——凱玥。
2017年,凱玥被龍光與合景聯合體以168.55億港元的代價買下,刷新香港保持了20年的地價紀錄,一度是香港地王。
龍光與合景曾以凱玥作為抵押擔保,從匯豐銀行等銀團獲取102億港元開發(fā)貸。目前,債權銀團計劃出售這筆貸款的多數權益,李超人是潛在買家之一。
大伙都是抄底,李超人的動作就被人貼上了標簽——趁火打劫。
現在沒有小道消息顯示李超人究竟出價多少,被人說成“趁火打劫”。但斯基分析了下這個樓盤目前的投入狀況,倒是很有意思。
這個樓盤當時的拿地代價是168.55億港元,拿了地之后,龍光與合景聯合體就向“匯豐+渣打+工銀亞洲”銀團貸款了102億港元。
曾經有市場人士測算,這個超級豪宅項目可以實現300億港元的銷售額。
銷售額刨去利潤,就是成本。也就是說,這個樓盤的整體投資成本撐死不會超過300億港元,其中102億港元還是銀團出的。
還有一個情況也值得注意,凱玥很有可能仍在建設中。去年11月,香港新房預告說凱玥將以現房發(fā)售。
香港豪宅很多都是現房銷售,因為豪宅爸爸大多是自用又迷信風水,所以他們喜歡在現樓出來后親自視察再作決定。
從已有的公開資料看,開盤后,凱玥分兩次推出4個單位、18個單位進行招標開售。這個樓盤一共有295個單位,所以從開售情況看,可能凱玥的建設進度還不到一半。
斯基這么一合計,龍光與合景兩家房企的投入就很值得推敲了,很有可能他們兩家的投入還不及銀團。
凱玥分兩次推出22個單位,但實際已經賣出的只有3套房源。
而銀行貸款是2024年到期,這么一看,出了大頭的銀行想要變現也是情有可原。
按理說,龍光、合景這兩家房企轉讓過很多項目,也接盤過別人家的項目,應該知道這是正常不過的商業(yè)買賣。
無非這次李超人是從銀團手里買的項目權益,而不是從兩家房企手里買的,從這一點上看,兩家房企確實沒撈著一丁點好處。
但自己變不了現,沒理由讓銀團當冤大頭啊。果然波旁斯基說得對,香港的銀行才是真正的弱勢群體。
在香港的建筑按揭中寫了:
一旦買家已繳付全數樓價,在樓盤落成后,業(yè)主所享有的權益優(yōu)先于承按銀行。
香港賣樓花,真的是賣了一身的皮毛,真正的精髓還得靠咱們給發(fā)揚光大。
你說,到時兩家房企萬一要有個啥三長兩短,銀團到哪去扣押房產證去?這會兒有人愿意接盤,銀團不得偷著樂?
李超人愿意接盤也是有原因的。
人家本來就挺看好這個地盤的,這塊背山面海的優(yōu)質地皮2017年出讓時,李超人就參與了競標。
這塊地皮當時收到了14份標書,入標財團包括:
長實地產(01113.HK)、新世界發(fā)展(00017.HK)、萬科置業(yè)(香港)、中信股份(00267.HK)旗下中信泰富、新地(00016.HK)、會德豐地產、中國海外發(fā)展(00688.HK)、英皇國際(00163.HK)和佳明集團(01271.HK)、恒基地產(00012.HK)與帝國集團合資公司。
2016-2017年之間,也是一段很有故事的歷史。
2016年5月至2017年2月期間,香港賣地總面積為31.4萬平方米,賣地總價為1020.6億港元,而內資企業(yè)從金額上就已經占據一半的位置。
中資企業(yè)也開始蜂擁而入香港中環(huán)、甚至買下整座辦公樓。
當年,香港老牌開發(fā)商老板陳啟宗說了一句意味深長的話:
歡迎內地房企來港,反正其他地方的企業(yè)之前來過都跑掉了。
不過千算萬算,咱們的內地開發(fā)商還是少算了一卦。
這些外資銀行怎么能拋下他們,自個兒先套現了呢?在內地,大伙可是一根繩上的螞蚱,再不濟,往地上一躺就都解決了,反正最后有的是人埋單。
在他們那兒,咋不按咱的套路出牌呢?
斯基估摸著,有人一合計,跟人家講商業(yè)套路不占優(yōu)勢。那咱揀擅長的來吧,給李超人貼個標簽,讓他吃不了兜著走。
也不怪咱出這種餿主意,咱想打折賣房的時候,不也有人使絆子嘛。
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- 別啥屎盆子都扣李嘉誠頭上
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