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首批4單公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目進(jìn)度再更新。5月19日，博時基金、中金基金、紅土創(chuàng)新基金、華安基金等4家基金管理人，分別發(fā)布旗下公募REITs基金份額持有人大會表決結(jié)果暨決議生效的公告，以及擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目招募說明書等。

受訪專家和機(jī)構(gòu)表示，擴(kuò)募完成后，有利于相關(guān)基金提升所持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的區(qū)域多樣性及分散度，預(yù)計(jì)能夠促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。同時，“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局逐漸形成，將進(jìn)一步推動公募REITs常態(tài)化發(fā)行。

(資料圖片)

促進(jìn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營

根據(jù)相關(guān)公告，基金持有人大會詳細(xì)披露了擴(kuò)募方案，包括擴(kuò)募發(fā)售方式、發(fā)售對象及配售安排、發(fā)售價格和定價方式、募集資金用途等情況。

具體來看，博時蛇口產(chǎn)園REIT、中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、華安張江光大REIT本次擴(kuò)募均為向特定對象發(fā)售(定向擴(kuò)募)。其中，博時蛇口產(chǎn)園REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額不超過13.478億元(含本數(shù)，下同)，擬發(fā)售份額上限為5.768億份(含本數(shù)，下同)；中金普洛斯REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額不高于18.53億元且不低于18.21億元，擬發(fā)售份額上限為4.58億份；紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額不超過4.148億元，擬發(fā)售份額上限為1.6億份；華安張江光大REIT本次擴(kuò)募擬發(fā)售金額上限為16.40億元，擬發(fā)售份額上限為4.85億份。

對于投資者較關(guān)心的擴(kuò)募發(fā)售價格，4家基金管理人公告均顯示，本次定向擴(kuò)募發(fā)售價格將通過競價方式確定，發(fā)售價格應(yīng)當(dāng)不低于定價基準(zhǔn)日前20個交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價的90%。

根據(jù)相關(guān)公告，博時蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募資金將用于認(rèn)購招商蛇口博時產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券全部份額，進(jìn)而最終用于新購入招商局光明科技園科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目；中金普洛斯REIT擴(kuò)募募集資金在支付必要費(fèi)用后全部用于新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；華安張江光大REIT擴(kuò)募的實(shí)際募集資金在扣除基礎(chǔ)設(shè)施基金層面預(yù)留費(fèi)用后，擬全部用于認(rèn)購華安資產(chǎn)張潤大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃全部資產(chǎn)支持證券，進(jìn)而新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(即張潤大廈項(xiàng)目)；紅土創(chuàng)新鹽田港REIT擴(kuò)募資金將用于認(rèn)購深創(chuàng)投-鹽田港倉儲物流2號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的全部資產(chǎn)支持證券，并最終投資于世紀(jì)物流園項(xiàng)目。

“本次擴(kuò)募完成后，中金普洛斯REIT持有的倉儲物流園區(qū)可租賃面積達(dá)到約116萬平方米，有利于基金提升所持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的區(qū)域多樣性及分散度，預(yù)計(jì)能夠促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營并爭取實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值?！敝薪鸹鹣嚓P(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日報(bào)》記者采訪時分析稱，倉儲物流作為我國REITs市場的重要品類，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大勢，未來可期。

博時蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理劉玄對《證券日報(bào)》記者表示，博時蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募后，較高的管理規(guī)模將有利于運(yùn)營管理成本的管控、有助于持續(xù)優(yōu)化管理機(jī)制和人員配置，從而提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的收益水平。此外，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不斷注入，有助于提升相關(guān)基金的市場關(guān)注度，進(jìn)而提高其在二級市場的流動性。

此外，根據(jù)公告，華安張江光大REIT的基金合同期限由20年延長到35年，延長后的基金合同期限為自2021年6月7日至2056年6月6日。

真正實(shí)踐投資良性循環(huán)

隨著《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》等一系列政策措施的出臺，劉玄認(rèn)為，“將進(jìn)一步推動公募REITs審批的常態(tài)化。”

“目前，擴(kuò)募是REITs最具特色的發(fā)展途徑之一，也是REITs生命力的重要源泉，能夠支撐REITs市場向深度、廣度發(fā)展?！敝薪鸹鹣嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要對資本市場改革發(fā)展提出了明確的要求和部署，其中一項(xiàng)重要部署就是“推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”。REITs擴(kuò)募真正實(shí)踐了投資的良性循環(huán)，通過置入核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有利于提高基金的投資分散性，促進(jìn)基金長期穩(wěn)健運(yùn)營。同時，將進(jìn)一步推動我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機(jī)制創(chuàng)新，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有助于增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

談及投資者應(yīng)如何選擇相關(guān)標(biāo)的，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明在接受《證券日報(bào)》記者采訪時建議，從資產(chǎn)層面，可關(guān)注公募REITs底層資產(chǎn)營收能力和增長潛力，包括資產(chǎn)所處區(qū)位、出租率、租金水平、租戶結(jié)構(gòu)等；從基金層面，需評估擬擴(kuò)募資產(chǎn)對于REITs現(xiàn)金分派率的拉動效果等。

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