部分基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs2022年第三場“季考”成績放榜。
(資料圖)
截至10月31日,已上市的20只公募REITs產(chǎn)品中,已有14只披露2022年三季報(bào)(另有6只產(chǎn)品上市不滿兩個(gè)月)。報(bào)告顯示,除華安張江光大REIT、浙商滬杭甬REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT在第三季度出現(xiàn)凈利潤虧損外,其余11只產(chǎn)品全部盈利。整體來看,大部分公募REITs底層項(xiàng)目經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)定,較二季度有所好轉(zhuǎn),6個(gè)項(xiàng)目凈利潤超2000萬元。
為進(jìn)一步了解公募REITs部分業(yè)績數(shù)據(jù)緣何為負(fù),《證券日報(bào)》記者第一時(shí)間對業(yè)內(nèi)人士和基金管理人進(jìn)行了采訪,以便市場更好了解“內(nèi)情”。
對于華安張江光大REIT底層項(xiàng)目第三季度凈利潤虧損802.64萬元的情況,華安基金對《證券日報(bào)》記者解釋稱,“主要是由于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的折舊攤銷金額較大,并不影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流和可供分配金額。”
對于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所在行業(yè)的展望,華安張江光大REIT三季報(bào)顯示,后續(xù)隨著行業(yè)需求推動(dòng)和產(chǎn)業(yè)集群漸成規(guī)模,作為產(chǎn)業(yè)載體的園區(qū)項(xiàng)目、數(shù)據(jù)中心、租賃公寓等物業(yè)類型的投資吸引力將保持較高水平。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對《證券日報(bào)》記者表示,“浙商滬杭甬REIT底層項(xiàng)目三季度凈利潤虧損175.03萬元,主要是兩方面因素導(dǎo)致的:一方面,高速公路公募REITs項(xiàng)目折舊攤銷方式對賬面盈利狀況影響較大,浙商滬杭甬REIT的折舊方式是直線折舊攤銷法,相對采用車流量折舊攤銷法而言,當(dāng)前折舊攤銷金額比較大;另一方面,疫情也是導(dǎo)致項(xiàng)目凈利潤虧損的原因之一,高速公路流量和收費(fèi)均有所下降。”
據(jù)浙商滬杭甬REIT三季報(bào)顯示,在疫情控制良好的情況下,預(yù)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施基金通行費(fèi)收入將恢復(fù)性增長。
就博時(shí)蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT底層項(xiàng)目三季度凈利潤虧損10.49萬元的情況,博時(shí)基金方面向《證券日報(bào)》記者進(jìn)行了說明,“主要還是受疫情持續(xù)影響及租金減免安排的原因?qū)е?,基金管理人將與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)繼續(xù)積極履行主動(dòng)管理職責(zé),盡最大努力維護(hù)投資人利益?!?/p>
中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對記者表示,“整體來看,公募REITs三季度表現(xiàn)出一定韌性,業(yè)績數(shù)據(jù)多呈現(xiàn)邊際改善趨勢。對于部分產(chǎn)品凈利潤為負(fù),大家應(yīng)辯證地看待?!?/p>
明明進(jìn)一步解釋,一方面,從絕對數(shù)值上來講,凈利潤為負(fù)確實(shí)體現(xiàn)出對應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施三季度經(jīng)營承壓,這與疫情反復(fù)擾動(dòng)、經(jīng)濟(jì)修復(fù)偏弱有關(guān)。但另一方面,三季報(bào)也顯示出明顯的邊際改善信號。具體來看,一是相較于二季度,多數(shù)公募REITs的營業(yè)收入和EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)都實(shí)現(xiàn)了環(huán)比增長;二是因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施存在大規(guī)模的折舊攤銷費(fèi)用,所以相較于凈利潤,建議更多關(guān)注EBITDA、可分配收入等指標(biāo)。從可分配收入來看,公募REITs三季度的可供分配金額完成度基本符合預(yù)期,較二季度有所好轉(zhuǎn)。
興業(yè)研究ABS及REITs研究高級分析師臧運(yùn)慧對《證券日報(bào)》記者表示,目前,公募REITs底層項(xiàng)目入賬科目主要是投資性房地產(chǎn)和無形資產(chǎn),個(gè)別REITs部分入賬固定資產(chǎn)和商譽(yù)均以成本法計(jì)量。成本法計(jì)量時(shí),會(huì)按期計(jì)提折舊和攤銷,折舊和攤銷在成本構(gòu)成中的比例非常高,但這個(gè)成本不是當(dāng)期的現(xiàn)金流支出,所以一般不采用凈利潤、毛利率或者ROE判斷公募REITs的盈利能力,而是考察剔除了折舊和攤銷影響的EBITDA、EBITDA利潤率這兩個(gè)指標(biāo),這兩個(gè)指標(biāo)在目前已經(jīng)披露的定期報(bào)告中,只有一只REITs在某一期因?yàn)樘厥庠虺霈F(xiàn)過負(fù)值,其他都是正值。
展望未來,明明表示,總體來看,多數(shù)公募REITs營業(yè)收入平穩(wěn),并保證一定可分派現(xiàn)金額完成度,體現(xiàn)出公募REITs的抗沖擊性及存續(xù)公募REITs項(xiàng)目的成熟穩(wěn)健。8月份以來經(jīng)濟(jì)基本面改善的信號越來越多,預(yù)計(jì)公募REITs底層項(xiàng)目的業(yè)績有望進(jìn)一步修復(fù)。
(責(zé)任編輯:王擎宇)標(biāo)簽:
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