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來源：上海證券報

首批公募REITs試點以來，市場規(guī)模持續(xù)擴容。截至10月24日，已上市公募REITs產(chǎn)品達(dá)20只，公募REITs累計募集總規(guī)模超618億元。還有多只公募REITs排隊待審或即將上市，年內(nèi)產(chǎn)品數(shù)量有望擴容至24只。

【資料圖】

此外，5只公募REITs啟動擴募流程，推動資產(chǎn)組合多元化發(fā)展。記者獲悉，基金公司正在抓緊籌備相關(guān)事宜，公募REITs擴募最快或在年底落地。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首批公募REITs成立已滿一年，運行穩(wěn)健，適時推出擴募，有助于進一步實現(xiàn)其作為“資產(chǎn)上市平臺”的長期戰(zhàn)略價值，提升長期投資的獲得感。

存量擴募 促進資產(chǎn)組合多元化

首批公募REITs擴募事宜加速推進。在擴募前期，基金管理人已與原始權(quán)益人密切合作，篩選并調(diào)研了符合要求的資產(chǎn)，從中挑選出擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目。同時，這些基金公司配備具有豐富投資及運營管理經(jīng)驗的專業(yè)人員，在產(chǎn)品、投研、市場、合規(guī)、運營等部門設(shè)置專門崗位，協(xié)調(diào)此次擴募工作。目前，基金公司正在詳細(xì)梳理流程和時間表，針對擴募的信息披露、二級市場價格波動等方面，準(zhǔn)備相應(yīng)預(yù)案和配置相關(guān)資源。

據(jù)悉，5家基金公司正在抓緊籌備存量項目擴募事宜，最快或在年底前落地。

9月末，滬深交易所發(fā)布了首批上市的5只公募REITs擬申請擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的公告。首批5只擴募REITs中，3單為上交所項目，分別是中金普洛斯REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、華安張江光大REIT；2單為深交所項目，分別是紅土鹽田港（000088）REIT、博時蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT。

“REITs擴募，可視為上市公司增發(fā)?！闭劶敖诠ぷ?，華南一家基金公司工作人員表示，相關(guān)團隊最近忙著準(zhǔn)備擴募項目材料、逐一核查信息，與監(jiān)管保持密切溝通、回復(fù)問詢。

明明債券研究團隊認(rèn)為，REITs擴募啟動，將為市場注入更多活力，有望提升底層資產(chǎn)的營收能力，運營能力較強的REITs二級市場估值有望提升。從各類資產(chǎn)的擴募情況看，產(chǎn)權(quán)REITs的擴募路徑更為清晰，特許經(jīng)營權(quán)REITs的擴募資產(chǎn)更具多樣性。

中信證券表示，存量產(chǎn)品陸續(xù)擴募，疊加增量產(chǎn)品密集上市，將推動REITs市場加速擴容。隨著REITs市場認(rèn)知度進一步提升，以及投資者類型持續(xù)多元化，REITs投資價值有望持續(xù)凸顯。

此次擴募后，公募REITs還將初步實現(xiàn)資產(chǎn)組合多元化，在資產(chǎn)類型和資產(chǎn)區(qū)域上提升分散度，在一定程度上降低單一片區(qū)、單一園區(qū)受行業(yè)政策、市場波動的影響。

中金基金表示，擴募相關(guān)事項已履行中金基金內(nèi)部決策程序，根據(jù)規(guī)定尚待國家發(fā)展改革委申報推薦、中國證監(jiān)會準(zhǔn)予基金變更注冊、上海證券交易所審核通過基金的基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變更申請，并經(jīng)基金份額持有人大會決議通過后方可實施。

除了上述5只產(chǎn)品，其他基金管理人也在尋找合適的項目。

增量有序擴容 認(rèn)購規(guī)模頻創(chuàng)紀(jì)錄

一方面，公募REITs存量擴募已提上日程；另一方面，增量產(chǎn)品逐步有序擴容。

目前，已上市公募REITs數(shù)量達(dá)到20只。此外，華泰江蘇交控REIT、中金安徽交控REIT獲批，華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏華潤有巢租賃住房REIT處于審核中，這意味著公募REITs隊伍近期將擴容至24只。

單只REIT的吸金能力不容小覷。最新上市的3只公募REITs中，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT認(rèn)購總金額超855億元，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)（300832）園REIT認(rèn)購總金額超727億元。創(chuàng)造網(wǎng)下認(rèn)購新低紀(jì)錄的華夏合肥高新REIT，認(rèn)購總金額突破千億大關(guān)，高達(dá)1294億元。其中，公眾發(fā)售部分的配售比例低至0.23%，刷新了公眾配售比例新紀(jì)錄。

某公募REITs人士表示，公募REITs火熱，主要有四方面原因：第一，目前公募REITs仍具備稀缺性，產(chǎn)品供給有限，發(fā)行上市規(guī)模較小；第二，今年以來市場避險情緒較重，公募REITs有分紅屬性，提供了穩(wěn)定收益；第三，公募REITs與股票、債券相關(guān)性較低，能分散風(fēng)險，平抑資產(chǎn)組合波動，且今年以來在二級市場有不錯表現(xiàn)；四是，公募REITs參與門檻低，吸引了大量機構(gòu)投資者和個人投資者。

從目前的產(chǎn)品看，高速公路類和產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs數(shù)量最多，均達(dá)到7只。高速公路類公募REITs合計市值為295.78億元，在資產(chǎn)類型中占比最高。

一位市場人士表示，上述兩類資產(chǎn)的成熟資產(chǎn)儲量大、資產(chǎn)運營模式清晰易被市場理解、成熟資產(chǎn)現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，適合基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行。其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs具有高派息特點，高速公路類REITs可供分配收益率普遍較高，后續(xù)須關(guān)注二者的業(yè)績兌現(xiàn)程度。

需求熱度不減 二級市場表現(xiàn)平穩(wěn)

在一級市場，公募REITs受投資者青睞；上市進入二級市場后，公募REITs收益較好。

新成立的公募REITs，也頻頻在上市首日收獲大漲。國慶節(jié)假期過后，3單公募REITs接連上市，分別為華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT，上市當(dāng)天均觸及漲停。截至當(dāng)日收盤，3只公募REITs全天漲幅分別為30%、30%、27.15%。

拉長時間看，公募REITs表現(xiàn)平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，截至10月19日，去年成立的11只公募REITs，今年以來平均漲幅達(dá)18.53%，有8只公募REITs實現(xiàn)正收益。

其中，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT漲幅最大，達(dá)到39.76%；華安張江光大園REIT、中金普洛斯REIT今年以來漲幅超30%；富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT等產(chǎn)品今年以來漲幅超10%。

上述公募REITs人士表示，公募REITs正成為打新資金追逐的新目標(biāo)，“公募REITs具有一定稀缺性，流通盤小，發(fā)行價格不高，又有首日30%的漲跌限制，易出現(xiàn)漲停的情況”。

“投資公募REITs并非穩(wěn)賺不賠，底層資產(chǎn)的盈利情況非常重要。”該人士提醒，隨著公募REITs不斷擴容，產(chǎn)品稀缺性下降，交易性情緒下降后，與新股認(rèn)購一樣，投資者須回歸價值判斷，提高對REITs底層資產(chǎn)的認(rèn)知，考慮好安全邊際，了解市場流動性情況。

增大供給 提升市場流動性

從市場表現(xiàn)看，目前公募REITs產(chǎn)品仍屬于投資需求遠(yuǎn)大于產(chǎn)品供應(yīng)的狀態(tài)。此次推出擴募項目，可適當(dāng)滿足部分資金的投資配置需要。

中金基金表示，新購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目，是對已有資產(chǎn)覆蓋的有益補充，有助于分散資產(chǎn)的持有風(fēng)險，同時具有較強的成長潛力，有利于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運營及實現(xiàn)資產(chǎn)增值，提升長期投資獲得感。

此外，隨著擴募工作推進，公募REITs流動性問題將得到進一步改善。

華安張江光大園REIT基金經(jīng)理葉璟認(rèn)為，擴募后基金規(guī)模增加，引入了新投資者，有助于提升REITs基金的二級市場流動性。同時，作為一項創(chuàng)新業(yè)務(wù)，擴募進展過程中的變化，可能使二級市場價格異常波動，投資人須及時關(guān)注和識別相關(guān)風(fēng)險，進行理性投資。

中金基金表示，從海外成熟市場看，成功的REITs擴募操作，在中長期可幫助REITs維持分紅水平的穩(wěn)定增長，正向支持REITs二級市場價格和市場流動性。

“REITs適合長期資產(chǎn)配置。與二級市場價格相比，產(chǎn)品本身價值更重要，請投資者保持理性投資，充分了解產(chǎn)品風(fēng)險?！敝薪鸹鸾ㄗh，投資者應(yīng)充分了解自己的風(fēng)險承受能力，深入了解REITs的投資理念，加強對底層資產(chǎn)及運營情況的研究。

標(biāo)簽： REITs 配售比例 新股認(rèn)購