來源:上海證券報
首批公募REITs試點以來,市場規(guī)模持續(xù)擴容。截至10月24日,已上市公募REITs產(chǎn)品達(dá)20只,公募REITs累計募集總規(guī)模超618億元。還有多只公募REITs排隊待審或即將上市,年內(nèi)產(chǎn)品數(shù)量有望擴容至24只。
【資料圖】
此外,5只公募REITs啟動擴募流程,推動資產(chǎn)組合多元化發(fā)展。記者獲悉,基金公司正在抓緊籌備相關(guān)事宜,公募REITs擴募最快或在年底落地。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,首批公募REITs成立已滿一年,運行穩(wěn)健,適時推出擴募,有助于進一步實現(xiàn)其作為“資產(chǎn)上市平臺”的長期戰(zhàn)略價值,提升長期投資的獲得感。
存量擴募 促進資產(chǎn)組合多元化
首批公募REITs擴募事宜加速推進。在擴募前期,基金管理人已與原始權(quán)益人密切合作,篩選并調(diào)研了符合要求的資產(chǎn),從中挑選出擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目。同時,這些基金公司配備具有豐富投資及運營管理經(jīng)驗的專業(yè)人員,在產(chǎn)品、投研、市場、合規(guī)、運營等部門設(shè)置專門崗位,協(xié)調(diào)此次擴募工作。目前,基金公司正在詳細(xì)梳理流程和時間表,針對擴募的信息披露、二級市場價格波動等方面,準(zhǔn)備相應(yīng)預(yù)案和配置相關(guān)資源。
據(jù)悉,5家基金公司正在抓緊籌備存量項目擴募事宜,最快或在年底前落地。
9月末,滬深交易所發(fā)布了首批上市的5只公募REITs擬申請擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的公告。首批5只擴募REITs中,3單為上交所項目,分別是中金普洛斯REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、華安張江光大REIT;2單為深交所項目,分別是紅土鹽田港(000088)REIT、博時蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT。
“REITs擴募,可視為上市公司增發(fā)?!闭劶敖诠ぷ?,華南一家基金公司工作人員表示,相關(guān)團隊最近忙著準(zhǔn)備擴募項目材料、逐一核查信息,與監(jiān)管保持密切溝通、回復(fù)問詢。
明明債券研究團隊認(rèn)為,REITs擴募啟動,將為市場注入更多活力,有望提升底層資產(chǎn)的營收能力,運營能力較強的REITs二級市場估值有望提升。從各類資產(chǎn)的擴募情況看,產(chǎn)權(quán)REITs的擴募路徑更為清晰,特許經(jīng)營權(quán)REITs的擴募資產(chǎn)更具多樣性。
中信證券表示,存量產(chǎn)品陸續(xù)擴募,疊加增量產(chǎn)品密集上市,將推動REITs市場加速擴容。隨著REITs市場認(rèn)知度進一步提升,以及投資者類型持續(xù)多元化,REITs投資價值有望持續(xù)凸顯。
此次擴募后,公募REITs還將初步實現(xiàn)資產(chǎn)組合多元化,在資產(chǎn)類型和資產(chǎn)區(qū)域上提升分散度,在一定程度上降低單一片區(qū)、單一園區(qū)受行業(yè)政策、市場波動的影響。
中金基金表示,擴募相關(guān)事項已履行中金基金內(nèi)部決策程序,根據(jù)規(guī)定尚待國家發(fā)展改革委申報推薦、中國證監(jiān)會準(zhǔn)予基金變更注冊、上海證券交易所審核通過基金的基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品變更申請,并經(jīng)基金份額持有人大會決議通過后方可實施。
除了上述5只產(chǎn)品,其他基金管理人也在尋找合適的項目。
增量有序擴容 認(rèn)購規(guī)模頻創(chuàng)紀(jì)錄
一方面,公募REITs存量擴募已提上日程;另一方面,增量產(chǎn)品逐步有序擴容。
目前,已上市公募REITs數(shù)量達(dá)到20只。此外,華泰江蘇交控REIT、中金安徽交控REIT獲批,華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏華潤有巢租賃住房REIT處于審核中,這意味著公募REITs隊伍近期將擴容至24只。
單只REIT的吸金能力不容小覷。最新上市的3只公募REITs中,國泰君安東久新經(jīng)濟REIT認(rèn)購總金額超855億元,國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)(300832)園REIT認(rèn)購總金額超727億元。創(chuàng)造網(wǎng)下認(rèn)購新低紀(jì)錄的華夏合肥高新REIT,認(rèn)購總金額突破千億大關(guān),高達(dá)1294億元。其中,公眾發(fā)售部分的配售比例低至0.23%,刷新了公眾配售比例新紀(jì)錄。
某公募REITs人士表示,公募REITs火熱,主要有四方面原因:第一,目前公募REITs仍具備稀缺性,產(chǎn)品供給有限,發(fā)行上市規(guī)模較小;第二,今年以來市場避險情緒較重,公募REITs有分紅屬性,提供了穩(wěn)定收益;第三,公募REITs與股票、債券相關(guān)性較低,能分散風(fēng)險,平抑資產(chǎn)組合波動,且今年以來在二級市場有不錯表現(xiàn);四是,公募REITs參與門檻低,吸引了大量機構(gòu)投資者和個人投資者。
從目前的產(chǎn)品看,高速公路類和產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs數(shù)量最多,均達(dá)到7只。高速公路類公募REITs合計市值為295.78億元,在資產(chǎn)類型中占比最高。
一位市場人士表示,上述兩類資產(chǎn)的成熟資產(chǎn)儲量大、資產(chǎn)運營模式清晰易被市場理解、成熟資產(chǎn)現(xiàn)金流相對穩(wěn)定,適合基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行。其中,產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs具有高派息特點,高速公路類REITs可供分配收益率普遍較高,后續(xù)須關(guān)注二者的業(yè)績兌現(xiàn)程度。
需求熱度不減 二級市場表現(xiàn)平穩(wěn)
在一級市場,公募REITs受投資者青睞;上市進入二級市場后,公募REITs收益較好。
新成立的公募REITs,也頻頻在上市首日收獲大漲。國慶節(jié)假期過后,3單公募REITs接連上市,分別為華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT,上市當(dāng)天均觸及漲停。截至當(dāng)日收盤,3只公募REITs全天漲幅分別為30%、30%、27.15%。
拉長時間看,公募REITs表現(xiàn)平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示,截至10月19日,去年成立的11只公募REITs,今年以來平均漲幅達(dá)18.53%,有8只公募REITs實現(xiàn)正收益。
其中,紅土創(chuàng)新鹽田港REIT漲幅最大,達(dá)到39.76%;華安張江光大園REIT、中金普洛斯REIT今年以來漲幅超30%;富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT等產(chǎn)品今年以來漲幅超10%。
上述公募REITs人士表示,公募REITs正成為打新資金追逐的新目標(biāo),“公募REITs具有一定稀缺性,流通盤小,發(fā)行價格不高,又有首日30%的漲跌限制,易出現(xiàn)漲停的情況”。
“投資公募REITs并非穩(wěn)賺不賠,底層資產(chǎn)的盈利情況非常重要。”該人士提醒,隨著公募REITs不斷擴容,產(chǎn)品稀缺性下降,交易性情緒下降后,與新股認(rèn)購一樣,投資者須回歸價值判斷,提高對REITs底層資產(chǎn)的認(rèn)知,考慮好安全邊際,了解市場流動性情況。
增大供給 提升市場流動性
從市場表現(xiàn)看,目前公募REITs產(chǎn)品仍屬于投資需求遠(yuǎn)大于產(chǎn)品供應(yīng)的狀態(tài)。此次推出擴募項目,可適當(dāng)滿足部分資金的投資配置需要。
中金基金表示,新購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目,是對已有資產(chǎn)覆蓋的有益補充,有助于分散資產(chǎn)的持有風(fēng)險,同時具有較強的成長潛力,有利于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運營及實現(xiàn)資產(chǎn)增值,提升長期投資獲得感。
此外,隨著擴募工作推進,公募REITs流動性問題將得到進一步改善。
華安張江光大園REIT基金經(jīng)理葉璟認(rèn)為,擴募后基金規(guī)模增加,引入了新投資者,有助于提升REITs基金的二級市場流動性。同時,作為一項創(chuàng)新業(yè)務(wù),擴募進展過程中的變化,可能使二級市場價格異常波動,投資人須及時關(guān)注和識別相關(guān)風(fēng)險,進行理性投資。
中金基金表示,從海外成熟市場看,成功的REITs擴募操作,在中長期可幫助REITs維持分紅水平的穩(wěn)定增長,正向支持REITs二級市場價格和市場流動性。
“REITs適合長期資產(chǎn)配置。與二級市場價格相比,產(chǎn)品本身價值更重要,請投資者保持理性投資,充分了解產(chǎn)品風(fēng)險?!敝薪鸹鸾ㄗh,投資者應(yīng)充分了解自己的風(fēng)險承受能力,深入了解REITs的投資理念,加強對底層資產(chǎn)及運營情況的研究。
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